Rechtslage zur Minderung des Mietzinses aufgrund der Corona-Pandemie

Vieles hat sich aufgrund der COVID-19-Pandemie verändert. Die Schließung vieler Geschäfte, Läden, Bars und Clubs in Deutschland im Zuge der Eindämmung des Viruses hat die Gewerbebetreiber finanziell schwer getroffen. Oftmals stellen sich Mieter nun die Frage inwieweit sie als Gewerberaummieter überhaupt zur Zahlung verpflichtet sind, während doch ihr Geschäft aufgrund von behördlichen Beschlüssen zum Schutze der allgemeinen Gesundheit geschlossen ist.

Dazu muss man zunächst sagen, dass die Kündigungssperre des Mietvertrages aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht nicht die Zahlungspflicht des Mieters berührt. Das bedeutet, dass weiterhin eine Pflicht zur monatlichen Überweisung der Mietsumme besteht auch wenn ich als Mieter von der COVID-19-Pandemie bzw. deren Folgen betroffen bin.

Es ist allerdings fraglich, ob ein Gewerberaummieter überhaupt zur Zahlung verpflichtet ist, wenn seine Gewerberäume den öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen unterliegen. Dazu gibt es unterschiedliche Rechtsmeinungen.

Die bisherige Rechtsprechung behandelt eine Minderung des Mietzinses immer nur dann als Sachmangel, wenn die Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Benutzung der Miet- oder Pachtsache entgegenstehen, aufgrund der konkreten Beschaffenheit der Miet- oder Pachtsache bestehen. Ausgeschlossen sind dabei persönliche und betriebliche Umstände des Mieters. Damit fällt in der Regel das Betriebsrisiko in die Spähre des Mieters und eine Mietminderung ist bei behördlicher Anordnung zur Schließung des Gesundheitsschutzes nicht gerechtfertigt.

Nach einer Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahr 1915 trifft das Risiko, dass beispielsweise Tanzveranstaltungen während des Krieges verboten werden, allerdings den Vermieter des Tanzlokales, denn die Mietsache ist zum im Mietvertrag vereinbarten Zweck nicht brauchbar. Ob die Grundsätze dieses Urteils für eine Minderung des Gewerberaumzinses bei pandemiebedingten Betriebsuntersagungen herangezogen werden können, ist im Einzelfall zu prüfen. Im Wesentlichen dürfte die Mietminderung von den Regelungen des Mietvertrages (insbesondere wenn darin Regelungen zur Risikoverteilung wegen behördlicher Vorgaben enthalten sind) sowie dem genauen Inhalt des jeweiligen Verbots abhängen. 

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