Gesetzesvorlage betreffend die Behandlung von Schwarzbau in Kroatien

Ein Schwarzbau ist ein Gebäude oder ein Anbau oder eine Aufstockung eines bestehenden Gebäudes, das/der ohne Baugenehmigung bzw. widerrechtlich errichtet wurde. Legalisiert wird er durch einen Bestandsfeststellungsbescheid der zuständigen örtlichen bzw. Kreisverwaltungsbehörde. Das Verfahren wird auf Verlangen einer Partei eingeleitet und zwar spätestens bis 31.12.2012. Nach Ablauf dieser Frist kann eine Legalisierung nicht mehr erfolgen.  

Bei den Bedingungen für den Bestandsfeststellungsbescheid unterscheidet man zwei verschiedene Kategorien illegaler Bauten: jene, die hinsichtlich Zwecks, Größe und Platz in Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan gebaut sind und solche, die entgegen dem Raumordnungsplan gebaut sind, wofür schwerere Bedingungen gelten.   Gebäude, die auf einer öffentlichen Fläche, im maritimen Bereich oder Wasserschutzgebiet gebaut sind, können nicht legalisiert werden, sowie Gebäude in anderen geschützten Gebieten wie auch solche, die aus nicht beständigem und unsicherem Material gebaut sind. Außerdem können auch Gebäude, die außerhalb der Bebauungszone im geschützten Küstenbereich bis 70 m liegen, nicht legalisiert werden, außer wenn sie dem ständigen Wohnsitz dienen, und Gebäude für die  Land- und Familienwirtschaft, wo neben der Landwirtschaft auch gastgewerbliche und touristische Dienstleistungen angeboten werden, wenn dies auch schon vor dem 30. November 2009 der Fall war. 

Im Legalisierungsverfahren nimmt neben dem Antragsteller, dem Grundstückseigentümer und dem Inhaber besonderer Rechte an der Parzelle mit dem Schwarzbau und der örtlichen Verwaltungsbehörde, auf deren Gebiet sich die Parzelle befindet, auch der Eigentümer und Inhaber besonderer Rechte an der Parzelle  teil, die an jene  angrenzt, auf der der Schwarzbau steht,. Bevor der Bestandsfeststellungsbescheid erlassen wird, muss der Antrag­steller die Wasser- und Kommunalabgaben sowie eine einmalige Abgabe für den Verbleib des Schwarzbaus an diesem Ort zahlen. Die Höhe der Abgabe wird nach dem Einfluss des Schwarzbaus auf die Umgebung und der Lage der Zone, in dem sich der Schwarzbau befindet, festgesetzt. Die Kriterien dafür wird die Regierung nachträglich in einer Verordnung festlegen. Die Tilgungsfrist beträgt zwei Jahre. Für den Bestandsfeststellungsbescheid des Schwarzbaus, der in Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan gebaut ist, muss der tatsächliche Zustand des Gebäudes der architektonischen Aufnahme vom Zustand des Gebäudes entsprechen, und die Fotos müssen den Schwarzbau in vorgeschriebener Weise zeigen; das Gebäude muss einen Zugang vom öffentlichen Weg haben, die Kommunal- und Wasserabgaben sowie die Abgabe für den Verbleib des Schwarzbaus an diesem Ort muss bezahlt sein und dem Antrag auf Erlass des Bescheids müssen alle vorgeschriebenen Dokumente beigefügt sein wie:

• ein geodätischer Bericht mit den Angaben über die Gebäude, der vom zuständigen Katasteramt beglaubigt ist,
• drei Ausfertigungen der architektonischen Aufnahmen vom Zustand des Schwarzbaus, die ein bevollmächtigter Architekt gemacht hat, mit mindestens vier Fotografien, die dieses Gebäude unbedingt von der Straßenseite und allen anderen Seiten zeigen,
• das Gutachten eines bevollmächtigten Bauingenieurs, dass das Gebäude den Anforderungen mechanischer Widerstandsfähigkeit und Stabilität entspricht,
• eine Bestätigung über den Wohnsitz und
• Nachweise für die Zahlung der Abgabe für den Verbleib des  Schwarzbaus
• (Grundbuchauszug, Nachweise über die Bauzeit und andere nötige Nachweise)- wenn es sie gibt.  Bei der Legalisierung des entgegen dem Raumordnungsplan gebauten Gebäudes müssen alle oben genannten Bedingungen erfüllt sein.

Zusätzlich muss die Behörde, die am Verfahren zur Erteilung der Lokationsgenehmigung beteiligt ist, eine Bestätigung ausstellen, dass das Gebäude besonderen Vorschriften nicht widerspricht. Wenn im Verfahren zur Erteilung des Bescheids über die Bestandsfeststellung der Nachbar oder Eigentümer oder Inhaber besonderer Rechte an der Parzelle des Grundstücks mit dem Schwarzbau bis zum 30.11.2009. bei der Bauaufsichtsbehörde oder dem Gericht eine Klage zum Schutz seines Eigentums oder besonderer Rechte eingereicht hat, muss man auch die Zustimmung dieser Partei einholen.  

Der Schwarzbau und das Grundstück auf dem er sich befindet, kann weder verkauft noch vererbt werden, solange er nicht legalisiert ist. Der Notar darf die Unterschrift auf der Urkunde, mit der das Gebäude verkauft werden soll, nicht beglaubigen. Eingeleitete Verfahren zum Abbruch von Schwarzbauten werden bis zur Erteilung des Bescheids über die Bestandsfeststellung unterbrochen. Wenn dieser Bescheid erteilt wird, wird das Verfahren eingestellt. Vorteile der Legalisierung sind: Nutzungsmöglichkeit, Wasseranschluss, Anschluss an das elektrische Netz und die übrige Infrastruktur, die Möglichkeit, eine Geschäftstätigkeit in diesem Haus auszuüben und der Eintrag im Kataster und Grundbuch.  

Wenn der Investor beabsichtigt, das Gebäude, für das der Bescheid über die Bestandsfeststellung erteilt wurde, instandzusetzen, muss er einen Bescheid über die Baubedingungen bzw. eine Baugenehmigung für das ganze Gebäude einholen.