Grunddienstbarkeit führt zu Baulast?

Folker Schönigt

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

In vielen Grundbüchern sind Grunddienstbarkeiten eingetragen. Das sogenannte "dienende" Grundstück räumt dem Eigentümer des  "herrschenden" Grundstücks etwa das Begehen oder das Befahren zum Erreichen seines Grundstücks ein.

Eine Baulast ist öffentlich-rechtlicher Natur. Sie sichert Pflichten des Eigentümers gegenüber der Baubehörde dar. Sie ist oftmals zur Erfüllung der Voraussetzungen zum Erlangen einer begehrten Baugenehmigung erforderlich. So kann z.B. die Erschließung des Grundstücks auf Dauer gesichert werden. Aber auch der Nachweis von Stellplätzen auf anderen Grundstücken als dem Baugrundstück kann so geführt werden. Es gibt eine Reihe unterschiedlicher Baulasten. 

Muss aber derjenige welcher eine Grunddienstbarkeit eingeräumt hat, auch der Eintragung einer Baulast zustimmen? Letztere kann nur wieder gelöscht werden, wenn die Baubehörde zustimmt. Dies darf sie nur tun, wenn sich durch die Löschung keine rechtswidrigen Zustände ergeben. In der Praxis erfolgt eine solche Zustimmung so gut wie nie. 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH - Urteil vom 30. Juni 2023 - Az.: 165/22) kann durch eine Grunddienstbarkeit ein Anspruch auf Übernahme einer Baulast entstehen.  Voraussetzung ist, dass das Interesse des aus der Grunddienstbarkeit Berechtigten überwiegt. Diese Interessenabwägung schlägt etwa dann zum Vorteil des Berechtigten aus, wenn die Grunddienstbarkeit nach ihrem Inhalt und Umfang die gepante Bebauung wiederspiegelt. Der BGH prüft die Interessen am Inhalt und dem Umfang der durch Grunddienstbarkeit eingeräumten Rechte. Ein "Überwiegenen“ dürfte in der Regel anzunehmen sein, wenn erst mit einer Baulast eine Bebauung möglicht wird. 

Damit kann eine Grunddienstbarkeit zu Übernahme einer Baulast verpflichten. Wann dies der Fall ist, muss nach der konkreten Interessenabwegung im Einzelfall geprüft werden. Ob es möglich ist diese Folge bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit auszuschließen, hatte der BGH nicht zu prüfen.

Folker Schönigt

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht