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Eigentümerversammlung rein schriftlich?
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Folker Schönigt - Rechtsanwalt - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Bremen
Die „Coronna-Zeiten“ scheinen lange vorbei, wirken im Wohnungseigentumsrecht jedoch noch nach. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich damit beschäftigt, ob die Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung lediglich schriftlich und durch Abstimmung des alleinig vor Ort anwesenden Verwalters mit deren Vollmachten nichtig sind. Der BGH hat dies vereint (BGH, Urteil vom 08. März 2024, Az.: V ZR 80/23).
Geklagt hatten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hessen. Die Verwalterin hatte zu einer Eigentümerversammlung am 24. November 2020 eingeladen und dies mit der Aufforderung verbunden, ihr eine Vollmacht und Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen. Fünf von 24 Eigentümern kamen dem nach – die Kläger nicht. In der Eigentümerversammlung war dann nur die Verwalterin anwesend. Im Anschluss an die Versammlung übersandte sie ein Protokoll mit den von ihr gefassten Beschlüssen. Das sei nicht zu beanstanden, so der BGH.
Während der Pandemie hätten sich Wohnungseigentümer in einem Dilemma befunden, führte der BGH aus: Entweder der Verwalter verstößt gegen das Wohnungseigentumsrecht oder gegen das Infektionsschutzrecht. In dieser Ausnahmesituation sei die Durchführung einer Vertreterversammlung nach Ansicht des BGH regelmäßig aus Praktikabilitätserwägungen erfolgt. Es habe auch im Interesse der Wohnungseigentümer gelegen, dass auch während der Pandemie Versammlungen abgehalten werden. Durch eine Vertreterversammlung sei jedenfalls die Fassung von Beschlüssen ermöglicht worden. Die Eigentümer hätten sich bei der Stimmabgabe durch den Verwalter vertreten lassen und diesem jeweils konkrete Weisungen erteilen können, wie er in der Versammlung abstimmen sollte.
Ob die Beschlüsse anfechtbar gewesen sind ist offengeblieben, da die Klagefrist verstrichen und so nur die Nichtigkeit zu prüfen war, für die eine Klagefrist nicht gilt.
Folker Schönigt - Rechtstanwalt - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Bremen
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Beschlüsse auf einer Wohnungseigentümerversammlung sind anfechtbar. Die Klagefrist beträgt 1 Monat. Ist ein Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichig, kann die Nichtigkeit jederzeit festgestellt werden. Eine Klagefrist besteht nicht.
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