Verjährung der Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum

Folker Schönigt - Rechtsanwalt - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Bremen

 Urteil BGH vom 09. November 2023- Az.: VII ZR 241/22

Wird eine Wohnungseigentumsanlage durch einen Bauträger neu errichtet, ergeben sich nicht selten Mängel am Gemeinschaftseigentum. Für die Frage, wie lange Mängelrechte geltend gemacht werden können kommt es entscheidend darauf an, wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen worden ist. 

Bisher gab es dazu in den Erwerberverträgen der Wohnungseigentümer Klauseln dahin, dass diese Abnahme durch Dritte (zum Beispiel durch ein Sachverständigen oder die Verwaltung), zu Gunsten der Wohnungseigentümer erklärt werden konnte. Eine solche Klausel hat die Rechtsprechung schon seit längerer Zeit für unwirksam erklärt. Eine Abnahme kann nur durch Erklärung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger erfolgen.

Was gilt jedoch, wenn Wohnungseigentümer und der Bauträger eine Abnahme faktisch annehmen und der Bauträger auf Rügen der Wohnungseigentümer hin Mängel beseitigt? Kann durch ein solches Verhalten die unwirksame Abnahmeklausel in den Erwerberverträgen hinfällig werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in seiner Entscheidung aus dem November 2023 verneint.

Nach Auffassung des BGH ist es nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen, zunächst Mängelrechte geltend zu machen und auch Mängelbeseitigungsarbeiten anzunehmen, also Rechte geltend zu machen, die grundsätzlich erst nach einer Abnahme entstehen, und sich gleichwohl in einem späteren Rechtsstreit darauf zu berufen, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums nie stattgefunden habe und deswegen Mängelrechte der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verjährt seien. 

Der Verwender einer unwirksamen Formularklausel wie dieser, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, darf davon nicht im positiver Weise profitieren. Es stellt sich damit nicht als widersprüchliches Verhalten der Wohnungseigentümer dar, zunächst auf eine unzulässige Klausel zu vertrauen, sich später jedoch darauf zu berufen, dass eine Abnahme aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht eintreten konnte.

Mit dem gleichen Argument weißt der BGH auch eine mögliche Anwendung der Höchstverjährungsfrist nach §199 BGB zurück. Denn wie schon erläutert, würde auch hier der Bauträger von einer unzulässigen Abnahmeklausel profitieren. 

Ob möglicherweise durch tatsächliches Verhalten in anderer Weise eine sogenannte konkludente Abnahme vorliegen kann, ließ der BGH offen. Dazu seien in dem entschiedenen Rechtsstreit keine Feststellung getroffen worden, was auch nicht erforderlich gewesen sei. Das Argument der konkludente Abnahme bleibt damit möglicht.

Folker Schönigt - Rechtsanwalt - Fachanwalt- für Bau- und Architektenrecht - Bremen