Grundpfandrecht als Sicherung einer Forderung im kroatischen Recht

Im kroatischen Recht ist das Grundpfandrecht durch das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte geregelt. Im genannten Gesetz befinden sich allgemeine Bestimmungen, jedoch ist das Grundpfandrecht auch durch verschiedene Gesetze geregelt, wie z. B. Zwangsvollstreckungsgesetz und Schuldrechtsgesetz, in denen sich Sonderregeln befinden. Hier wird das Grundpfandrecht an den Liegenschaften hervorgehoben, da die Forderungen zwischen privatrechtlichen Subjekten im Rechtsverkehr meistens durch das Grundpfandrecht an den Liegenschaften gesichert werden.

Einem Grundpfandgläubiger steht der Anspruch zu, dass er nach der Fälligkeit seiner Forderung ein Pfand verwerten kann. Das Grundpfandrecht wird auch Hypothek genannt. Ein Hypothekenvertrag ist nur gültig, falls er in schriftlicher Form verfasst ist. Das Grundpfandrecht erwirbt man aber erst durch die Grundbuchseintragung. Beim Grundpfandrechtserwerb kommt eine Besitzübertragung oder eine andere Nutzung nicht in Frage. Die Hypothek kann an eine andere Liegenschaft nicht übertragen werden und sie ist von der Liegenschaft untrennbar. Andererseits, sollte die Forderung, die mit einer Hypothek gesichert ist, aus irgendeinem Grund an eine dritte Person übertragen werden, wird an diese Person auch die Hypothek übertragen. Demnach ist eine Änderung der Gläubiger ohne Änderung der Fälligkeit zugelassen.

Falls an einer Liegenschaft das Miteigentum begründet ist, kann die gesamte Liegenschaft nur durch Zustimmung aller Miteigentümer mit einer Hypothek belastet werden. Anderseits kann ein einzelner Miteigentümer, dem ein idealer Bruchanteil gehört, z. B. eine Haus- oder Wohnungshälfte, diesen Bruchanteil mit einer Hypothek belasten.

Ein Gläubiger, z. B. Darlehensgeber, der einem Darlehensnehmer ein Darlehn eingeräumt hat, sollte beim Hypothekenvertragsabschluss zuallererst die Vertragsart in Betracht ziehen, aber auch den Wert der Liegenschaft und seiner Forderung. Ein Hypothekenvertrag kann nämlich als Privatvertrag abgeschlossen werden, wobei der Notar nur die Echtheit der Unterschriften öffentlich beglaubigt. Aufgrund dieser Privaturkunde kann die Grundbucheintragung erfolgen. In diesem Fall muss der Gläubiger zum Zwecke der Verwertung zuerst eine Hypothekarklage erheben, um ein rechtskräftiges Urteil einzuholen. Mit diesem Urteil wird dem Schuldner auferlegt, die Befriedigung aus dem Wert der Liegenschaft zu dulden. Ein Zwangsvollstreckungsverfahren und eine Versteigerung der Liegenschaft können nur aufgrund eines rechtskräftigen Urteils eingeleitet werden. In einem Zwangsvollstreckungsverfahren kann die Liegenschaft zweimal zur Versteigerung angeboten werden; im ersten Angebot nicht unter vier Fünftel des bekannten Schätzwertes und im zweiten nicht unter drei Fünftel. Zwischen der Fälligkeit und der Befriedigung kann eine bestimmte Zeit ablaufen, in welcher der Gläubiger verschiedene gerichtliche Handlungen unternehmen muss, damit er im Endeffekt durch Versteigerung seine Forderung befriedigen kann. Deswegen sollte er beim Vertragsabschluss nicht nur die Verfahrenskosten in Betracht ziehen, sondern auch die Tatsache, dass die Liegenschaft 40 % günstiger als der Schätzwert verkauft werden kann. 

Der Gläubiger kann auch unmittelbar durch eine Versteigerung im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens befriedigt werden, falls die Parteien eine Vereinbarung beim Notar schließen. Diese Vereinbarung kann als Privatvertrag, der vom Notar beurkundet ist, verfasst werden oder als notarielle Urkunde. Die Hypothek muss auch aber in diesem Fall in das Grundbuch eingetragen werden. Der Schuldner kann sofort beim Notar seine Zustimmung für die Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens geben. In diesem Fall muss der Gläubiger statt einer Hypothekarklage nur den Zwangsvollstreckungsvermerk vom Notar einholen, um das Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten.

Der Gläubiger und der Schuldner können sich gleich in der Vereinbarung über den Wert der Liegenschaft einigen. Damit ist später im Zwangsvollstreckungsverfahren kein Schätzgutachten erforderlich, weil der Wert der Liegenschaft bereits bestimmt ist. Dies verkürzt die Zeit von Fälligkeit der Forderung bis zur endgültigen Befriedigung erheblich. Aber auch hier soll man in Betracht ziehen, dass die Liegenschaft 40 % günstiger als der bestimmte Wert verkauft werden kann. Daher muss der Wert einer Liegenschaft in jedem Fall höher sein als der Wert der Forderung, sodass der Gläubiger eine vollständige Befriedigung erwarten kann.

In der Regel richtet sich die Reihenfolge der Befriedigung mehrerer Pfandgläubiger nach deren Rang. Es ist zulässig, eine Liegenschaft mit mehreren Hypotheken zu belasten. Die Priorität hat die frühere Hypothek, d. h. diejenige, die beim Grundbuchamt früher eingegangen ist.