Hält der Mietenspiegel einer gerichtlichen Überprüfung stand?

In Deutschland ist der Mietenspiegel eine Möglichkeit für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es ist zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Mietenspiegel differenziert.

Der Unterschied zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Mietenspiegel

Ein qualifizierter Mietenspiegel unterliegt den folgenden Kriterien:  

• Der Mietenspiegel muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein.
• Der Mietenspiegel muss von der betreffenden Stadt/Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein.
• Die Aussagen des Mietenspiegels müssen eine festgelegte Aktualität garantieren. Der Mietenspiegel einer Stadt/Gemeinde ist alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen.

Nur, wenn alle Kriterien erfüllt sind, gelten die getroffenen Aussagen als qualifiziert genug, um vor Gericht Gültigkeit zu erlangen.

Kleinere und finanzschwächere Gemeinden haben die Möglichkeit einen einfachen Mietenspiegel zu erstellen. Die Anforderungen an die Dokumentation unterliegen geringeren Anforderungen als die des qualifizierten Mietenspiegels. Dieser soll künftig aus Kostengründen nur alle drei Jahre, statt wie bisher alles zwei Jahre, aktualisiert werden. Der einfache Mietenspiegel bietet lediglich eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Angaben bei gerichtlichen Auseinandersetzungen können angezweifelt werden.

Neue Regelung zum Mietenspiegel

Das Bundeskabinett hat am 16. Dezember 2020 eine neue Regelung zum Mietenspiegel erlassen. Mieter und Vermieter sind demnach dazu verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale der Wohnung mitzuteilen. Das Ziel der Bundesregierung ist die höhere Rechtssicherheit.

Möglichst viele Kommunen sollen einen qualifizierten Mietenspiegel erstellen. Voraussetzung für die Erreichung des Ziels ist eine vollständige Datenbasis. Deshalb können Gemeinden zukünftig zur Erstellung des qualifizierten Mietenspiegels auch auf die Daten des Melderegisters der Grundsteuerverwaltung und der Gebäude- und Wohnungszählung zurückgreifen. 

Die neuen einheitlichen Vorgaben finden sich in der neuen Mietenspiegelverordnung wieder. Nach den Vorgaben erstellte Mietspiegel sind „gerichtsfester“, da die Daten nach wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben wurden. Nach der neuen Regelung müssen qualifizierte Mietenspiegel alle fünf Jahre erneuert werden.

 Fazit

Mit der neuen Regelung ist es künftig nur noch schwer, an den Vergleichswerten eines qualifizierten Mietenspiegels zu zweifeln. Dies soll vorzeitige Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Trotz des Mietenspiegels muss der Vermieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse achten.

Dennoch gibt es trotz des neuen Mietenspiegelreformgesetz weiterhin Möglichkeiten, Mieterhöhungen, für die ein qualifizierter Mietenspiegel Angaben erhält, durch andere Mittel, wie der Benennung von Vergleichswerten, entgegenzuwirken.  

Für Fragen rund um das Mietrecht steht Ihnen unsere Kanzlei gern zur Verfügung.