Heizungsgesetz und Mietrecht: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Heizungsgesetz und Mietrecht: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2024 gelten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) neue Vorschriften zur Heizungsmodernisierung. Vermieter sind verpflichtet, auf umweltfreundlichere Heizsysteme umzustellen, doch viele fragen sich: Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden? Und wo gibt es Grenzen?

Drei wichtige Aspekte stehen dabei im Fokus:

✔ Modernisierungspflicht für Vermieter
✔ Beschränkte Umlage der Kosten auf Mieter
✔ Härtefallregelungen zum Schutz vor übermäßigen Mieterhöhungen

Hier erfahren Sie, worauf Mieter und Vermieter jetzt achten müssen.

1. Heizungsmodernisierung: Was gilt jetzt für Vermieter?

Das GEG verpflichtet Eigentümer, beim Austausch alter Heizungen bestimmte Klimaschutzvorgaben einzuhalten. Die wichtigste Regelung:

• Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§ 71 Abs. 1 GEG).
• Städtische Wärmepläne bestimmen mit, welche Heizsysteme erlaubt sind.
• Für Neubauten gelten die Vorgaben sofort, für Bestandsgebäude gestaffelt:
  • Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern: bis zum 30. Juni 2026
  • Kleinere Gemeinden: bis zum 30. Juni 2028

Mieter müssen Modernisierungen dulden

Heizungsmodernisierungen sind gesetzlich als Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) anerkannt. Das bedeutet:

✅ Mieter müssen den Einbau neuer Heizsysteme akzeptieren – auch wenn er mit Lärm oder baulichen Veränderungen verbunden ist.
✅ Vermieter müssen Modernisierungsankündigungen rechtzeitig mitteilen (§ 555c BGB).

Aber: Dürfen Vermieter die Kosten einfach auf die Miete umlegen?

2. Mieterhöhung nach Heizungstausch: Was ist erlaubt?

Kostenumlage: Wie viel darf der Vermieter auf die Miete schlagen?

Das Mietrecht erlaubt Vermietern, einen Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen – allerdings mit Einschränkungen.

• Grundregel (§ 559 BGB): 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden.
• Sonderregel für Heizungen: Falls staatliche Fördermittel genutzt wurden, dürfen nur 10 % der Restkosten auf die Mieter umgelegt werden (§ 559e BGB).
• Deckelung der Mieterhöhung:
  • Maximal 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren
  • Liegt die Nettokaltmiete unter 7 €/m², beträgt die Grenze nur 2 €/m²
  • Zusätzliche Kappung für Heizungsmodernisierungen: 0,50 €/m² innerhalb von 6 Jahren

➡ Fazit: Vermieter können Heizungsmodernisierungen nur teilweise auf die Miete umlegen.

3. Härtefallregelungen: Wann können Mieter die Mieterhöhung verweigern?

Mieter dürfen unter bestimmten Umständen einer Mieterhöhung widersprechen, wenn diese für sie unzumutbar ist.

Wirtschaftliche Härte als Schutz für Mieter

• Wer durch eine Mieterhöhung finanziell überfordert wäre, kann sich auf eine Härtefallregelung berufen (§ 559 Abs. 4 BGB).
• Besonders geschützt sind Rentner und Geringverdiener, die durch die Heizungsmodernisierung eine unverhältnismäßig hohe Miete zahlen müssten.

Neue Sonderregel für Heizungen

• Auch wenn Vermieter gesetzlich zum Austausch der Heizung verpflichtet sind, können Mieter eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie unzumutbar ist.
• Gerichte müssen im Einzelfall prüfen, ob der Härteeinwand berechtigt ist.

➡ Fazit: Härtefallregelungen können helfen, untragbare Mieterhöhungen zu verhindern.

4. Sonderfall: Wärmepumpen – nicht alle Kosten sind umlagefähig

Besonders streng sind die Vorgaben für die Umlage von Wärmepumpenkosten:

✅ Nur Wärmepumpen mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 dürfen vollständig umgelegt werden.
✅ Falls die Effizienz unter diesem Wert liegt, dürfen nur 50 % der Kosten auf Mieter umgelegt werden.

➡ Fazit: Nicht jede Wärmepumpe rechtfertigt eine volle Mieterhöhung.

5. Fazit: Mehr Modernisierung, aber klare Grenzen für Mieterhöhungen

Das Heizungsgesetz bringt neue Verpflichtungen für Vermieter, aber auch Schutzmechanismen für Mieter.

✔ Vermieter müssen auf erneuerbare Heizsysteme umsteigen.
✔ Mieterhöhungen sind begrenzt – besonders für Heizungsmodernisierungen.
✔ Härtefallregelungen schützen einkommensschwache Mieter.

Was bedeutet das konkret?

➡ Für Mieter: Prüfen, ob die angekündigte Mieterhöhung zulässig ist und ggf. einen Härteeinwand geltend machen.
➡ Für Vermieter: Frühzeitig Fördermittel nutzen und Modernisierungsmaßnahmen sauber dokumentieren.