Heizungstausch! Kosten steuerlich absetzen bei Nießbrauch

Mit der Austauschpflicht für Heizungen entstehen einige Unsicherheiten. Besonders in Bezug auf den Nießbrauch gilt es dabei einige Besonderheiten zu beachten.

Nießbrauch 

Bei dem Nießbrauch handelt es sich um eine Art Eigentumsrecht, wobei einer der Parteien ein „Nutzungsrecht“ eingeräumt wird. Der Nießbraucher darf gem. §§ 1033 ff. BGB „Früchte und Gebrauchsvorteile“ ziehen, also die Immobilie selbst bewohnen und auch eventuelle Mieteinnahmen für sich selbst nutzen. Über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen kann der Nießbraucher allerdings nicht, dies obliegt ausschließlich dem Eigentümer.

Ein klassischer Fall des Nießbrauchrechts einer Immobilie liegt vor, wenn die Eltern ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen, aber bis zum Ableben bzw. Auszug weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten.

In dieser Form findet der Nießbrauch auch bei Waren, Wertpapieren oder Fahrzeugen statt.

Außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen 

Aus § 1041 S. 1 und 2 BGB ergeben sich für den Nießbraucher sogenannte Erhaltungspflichten. Dabei obliegen dem Nießbraucher Ausbesserungen und Erneuerungen, welche zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

Ob eine Maßnahme als gewöhnlich oder außergewöhnlich zu bewerten ist, hängt von dem Umfang und der Häufigkeit ab.  

Gewöhnlich sind solche Maßnahmen, wenn sie bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung regelmäßig in kurzen Abständen zu erwarten sind. Insbesondere fallen darunter reguläre Verschleißreparaturen.

Außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen sind nicht von dem Nießbraucher zu tragen. Darunter fallen insbesondere Sanierungen, Umbauarbeiten und Instandsetzungen. Demnach Kosten, welche in großen Abständen anfallen und hohe Ausgaben verursachen.

Es wird entsprechend differenziert, da dem Nießbraucher nur die laufenden Mieterträge zustehen und dieser daher auch nur für den laufenden, gewöhnlichen Unterhalt der Immobilie aufkommen soll.

Heizungstausch und steuerliche Auswirkungen 

Insbesondere der Heizungstausch, aber auch ähnliche später aufkommenden kostenträchtige Maßnahmen, wie etwa eine Dacherneuerung, stellen außergewöhnliche Investitionen dar. Daher müssen i.d.R. die Eigentümer für diese Kosten aufkommen.

Aus steuerlicher Sicht ist das nicht der Optimalfall: Da nur der Nießbraucher Mieteinnahmen erzielt, kann nur dieser Aufwendungen für die Immobilie als Werbungskosten einkommensteuerlich absetzen. 
 Bei Kostenübernahme durch den Nießbraucher, käme es zu schenkungsteuerrechtlichen Problemen, weil diese Kosten gesetzlich vom Eigentümer zu tragen sind.  

Besondere Vereinbarungen 

Um diesen Problemen auszuweichen ist es ratsam, bereits bei Immobilienübertragung entsprechende Vereinbarungen zu treffen.  So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass der Nießbraucher auch außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen übernehmen muss.

Eine andere Alternative kann darin liegen, dass im Rahmen von familiären Übertragungen gegeben falls die Eltern notwendige Maßnahmen noch vor der Übertragung vornehmen.

Eine Rückabwicklung der Übertragung kommt nicht in Betracht, weshalb das Vorgehen nur für eine noch bevorstehende Immobilienübertragung in Frage kommt.  

Unser Rechtstipp: Fand die Immobilienübertragung der Eltern auf Ihre Kinder bereits statt und steht nun eine außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme an, so besteht die Möglichkeit, den Eltern eine Rente zu zahlen und diese verzichten wiederum auf ihr Nießbrauchrecht.  

Die Mieteinkünfte würden somit dem Eigentümer zustehen und entstandene Ausgaben für die Immobilie können dadurch abgesetzt werden. 

Die Höhe der Rente müsste sich an den Kapitalwert zum Zeitpunkt der neuen Vereinbarung orientieren.  

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