Hinweis für Vermieter - grundsätzlich keine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen gegen Mieter!

1. Zum Fall

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution für eine Wohnung. Die Vermieter erklären die Aufrechnung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch ihrer Mieter mit einer mietverhältnisfremden Forderung aus einem früheren Mietverhältnis der Mieter mit einem anderen Vermieter über eine andere Wohnung, die sich die Vermieter von dem früheren Vermieter abtreten ließen. Aus dem eigenen Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter resultierte keine eigene Forderung der Vermieter.

Die Vermieter argumentieren, dass die Treuhandpflicht und die Zweckbindung der Kautionshingabe für einen Vermieter beendet sei, wenn die Kaution von dem Vermieter für das Mietverhältnis nicht mehr benötigt würde. Deshalb könnten sie auch mit mietfremden Ansprüchen aufrechnen.

2. Anmerkung:

Die Vorgehensweise des Vermieters mag nach erstem Anschein „trickreich" und „ clever" erscheinen; die Argumentation lässt sich „hören", aber nicht vom Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 AZ.VIII 36/12).

Dieser gibt der Mietpartei Recht und bestätigt den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB. Der BGH verneint eine Aufrechnungsmöglichkeit der Vermieter mit mietfremden Forderungen soweit nicht ausdrücklich und rechtswirksam etwas anderes vereinbart ist. Nebenbei entscheidet der BGH damit auch endgültig einen Meinungsstreit zwischen einigen Literaturstimmen aus dem Bereich des Mietrechts, welche eine Aufrechnungsmöglichkeit bejaht haben und der vorwiegend von den Gerichten vertretenen Gegenauffassung.

„In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt (BGH, Urteile vom 29. November 1990 IX ZR 94/90, NJW 1991, 839 unter II 4; vom 21. November 2001 XII ZR 162/99, NJW 2002, 1130 unter II 2; vom 22. März 2011 II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 27). Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen (BGH, Urteile vom 21. Januar 1999 I ZR 209/96, NJW-RR 1999, 1192 unter II 1 b; vom 14. Juli 1994 IX ZR 110/93, NJW 1994, 2885 unter II 2). Die vorgenannten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Revision nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter"

So schön sich eine Argumentation auch zunächst liest, letzten Endes entscheidet nur der BGH. Die Begründung des BGH erscheint hier aber auch nach Auffassung von Rechtsanwalt Roland Faust nachvollziehbar und folgerichtig, insbesondere was den Umfang und die zeitliche Dauer der Zweckbindung der Kaution anbelangt. Man möge sich auch rein praktisch ausmalen, wie die Abwicklung von Mietverhältnissen und Kautionsrückzahlungsansprüchen erschwert würde, wenn ein Vermieter mit abgetretenen (behaupteten) mietverhältnisfremden Ansprüchen aus anderen Mietverhältnissen die Aufrechnung erklären könnte.

Autor: Roland Faust, Kanzlei BMF Rechtsanwälte/ Fachanwälte