Hinweise zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin und bundesweit

Deutsche Fassung (English version below)

Gemäß § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Zudem kann eine Erhöhung der Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Ortübliche Vergleichsmiete

Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird der übliche Mietzins der letzten vier Jahre ermittelt, der für Wohnraum genommen wurde, der nach seiner Art, Größe, Ausstattung und Lage sowie der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar war. Berücksichtigt werden demnach insbesondere die „Qualität“ des Wohnumfeldes und der Wohnung selbst. Bei der Bestimmung des jeweils berechtigten Mietzinses sind je nach Einzelfall werterhöhende (positive) und/oder vermindernde (negative) Merkmale von Wohnung und Umfeld zu berücksichtigen. So kann die Lage der Wohnung in einer stark vernachlässigten Umgebung den Wert der Wohnung mindern. Verfügt die Wohnung hingegen über zwei Bäder oder einen besonders großen Balkon, so kann das den Wert erhöhen.

Anmerkung:

Von diesen Merkmalen zu unterscheiden sind stets die Mietmängel. Diese sind gesondert anzuzeigen und geltend zu machen. Insofern kann der Mieter nicht die Zustimmung verweigern, weil beispielsweise die Heizung ausgefallen ist oder sich Schimmel in der Wohnung gebildet hat (vgl. LG Hamburg WuM 1991, 593; LG Berlin GE 1999, 378; OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629).

Um zu ermitteln, ob ein Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, kann der Mieter das Verlangen mit dem jeweils geltenden Mietspiegel abgleichen. Dass dieser als Grundlage für eine Schätzung verwendet werden kann, hat das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil bestätigt (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2018, 64 S 74/17). Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin bietet zudem die Möglichkeit, eine nicht rechtsverbindliche Abfrage unter Berücksichtigung verschiedener positiver und negativer Merkmale vorzunehmen. Dies kann eine gute Orientierung sein.

Kappungsgrenze

Bei der Bewertung der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, muss in der Regel die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigt werden. So darf sich grundsätzlich bei Mieterhöhungen nach § 558 Absatz 1 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Berlin ist diese Kappungsgrenze nach der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung niedriger angelegt und wurde von 20 % auf 15 % abgesenkt. Die Rechtmäßigkeit dieser Abgrenzung wurde derweil vom Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Urteil v. 04.11.2015, VIII ZR 217/14).

Entsprechende Verordnungen gibt es unter anderem auch in Hamburg oder München. Am 18.02.2018 ist nunmehr auch eine Verordnung für Leipzig in Kraft getreten, nach der die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt wird.

Fazit

Eine sorgfältige Prüfung der Mieterhöhung lohnt sich. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze voll ausgeschöpft hat. Orientieren kann sich der Mieter am jeweiligen Mietspiegel. Onlineportale und insbesondere fachmännische Prüfung helfen bei der Bestimmung des angemessenen Mietzinses.

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English Version

According to § 558 Para. 1 BGB (German Civil Code), the landlord can require consent to an increase up to the local comparative rent. However, this presupposes that the rent has remained unchanged for 15 months. In addition, an increase of the rent can be claimed at the earliest one year after the last rent increase. 

Customary comparative rent

When calculating the customary comparative rent, the usual rent of the last four years is determined, which was taken for housing that was comparable in terms of type, size, equipment and location as well as energetic equipment and condition. In particular the „quality” of the residential environment and the apartment itself are taken into account. When determining the respective justified rent, depending on each case value-increasing (positive) and/or diminishing (negative) characteristics of the apartment and its surroundings are to be taken into account. For example, the location of the apartment in a severely neglected environment can reduce the value of the apartment. On the other hand, if the apartment has two bathrooms or a particularly large balcony, this can increase the value. 

Note: 

A distinction should always be made between these characteristics and rent deficiencies (Mietmängel). These must be reported and claimed separately. In this respect, the tenant cannot refuse consent because, for example, the heating has failed or mould has formed in the apartment (compare LG Hamburg WuM 1991, 593; LG Berlin GE 1999, 378; OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629).

To determine whether a request for a rent increase is justified, the tenant can compare the request with the current rent index (Mietspiegel). The fact that the rent index can be used as a basis for an estimation has been confirmed by the Berlin Regional Court (Landgericht Berlin) in a recent ruling (LG Berlin, ruling of February 14th, 2018, 64 S 74/17). The Senate Administration for Urban Development and Housing in Berlin (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin) also offers the possibility of carrying out a non-legally binding request taking into account various positive and negative features. This can be a good orientation. 

Cap limit (Kappungsgrenze)

When assessing whether the request for rent increase is justified, the so-called cap limit must usually be taken into account. For example, according to § 558 Para. 1 BGB, rent increases may not exceed 20 % within a period of three years. In Berlin, this cap limit is set lower under the Berlin capping regulation (Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung) and has been reduced from 20 % to 15 %. The legality of this cap has meanwhile been confirmed by the German Federal Court of Justice (BGH, ruling of November 4th, 2015, VIII ZR 217/14). 

Corresponding regulations also exist, among others, in Hamburg and Munich. On February 18th, 2018, a regulation for Leipzig has now also come into force, according to which the cap limit is reduced to 15 %. 

Conclusion

A careful examination of the rent increase is worthwhile This is especially the case when the landlord has fully exhausted the cap limit. The tenant can orientate himself by the respective rent index. Online portals and particularly professional examination help to determine the appropriate rent. 

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