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Hinweise zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin und bundesweit

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Gemäß § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Zudem kann eine Erhöhung der Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Ortübliche Vergleichsmiete

Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird der übliche Mietzins der letzten vier Jahre ermittelt, der für Wohnraum genommen wurde, der nach seiner Art, Größe, Ausstattung und Lage sowie der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar war. Berücksichtigt werden demnach insbesondere die „Qualität“ des Wohnumfeldes und der Wohnung selbst. Bei der Bestimmung des jeweils berechtigten Mietzinses sind je nach Einzelfall werterhöhende (positive) und/oder vermindernde (negative) Merkmale von Wohnung und Umfeld zu berücksichtigen. So kann die Lage der Wohnung in einer stark vernachlässigten Umgebung den Wert der Wohnung mindern. Verfügt die Wohnung hingegen über zwei Bäder oder einen besonders großen Balkon, so kann das den Wert erhöhen.

Anmerkung:

Von diesen Merkmalen zu unterscheiden sind stets die Mietmängel. Diese sind gesondert anzuzeigen und geltend zu machen. Insofern kann der Mieter nicht die Zustimmung verweigern, weil beispielsweise die Heizung ausgefallen ist oder sich Schimmel in der Wohnung gebildet hat (vgl. LG Hamburg WuM 1991, 593; LG Berlin GE 1999, 378; OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629).

Um zu ermitteln, ob ein Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, kann der Mieter das Verlangen mit dem jeweils geltenden Mietspiegel abgleichen. Dass dieser als Grundlage für eine Schätzung verwendet werden kann, hat das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil bestätigt (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2018, 64 S 74/17). Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin bietet zudem die Möglichkeit, eine nicht rechtsverbindliche Abfrage unter Berücksichtigung verschiedener positiver und negativer Merkmale vorzunehmen. Dies kann eine gute Orientierung sein.

Kappungsgrenze

Bei der Bewertung der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, muss in der Regel die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigt werden. So darf sich grundsätzlich bei Mieterhöhungen nach § 558 Absatz 1 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Berlin ist diese Kappungsgrenze nach der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung niedriger angelegt und wurde von 20 % auf 15 % abgesenkt. Die Rechtmäßigkeit dieser Abgrenzung wurde derweil vom Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Urteil v. 04.11.2015, VIII ZR 217/14).

Entsprechende Verordnungen gibt es unter anderem auch in Hamburg oder München. Am 18.02.2018 ist nunmehr auch eine Verordnung für Leipzig in Kraft getreten, nach der die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt wird.

Fazit

Eine sorgfältige Prüfung der Mieterhöhung lohnt sich. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze voll ausgeschöpft hat. Orientieren kann sich der Mieter am jeweiligen Mietspiegel. Onlineportale und insbesondere fachmännische Prüfung helfen bei der Bestimmung des angemessenen Mietzinses.


Rechtstipp vom 19.02.2018
Aktualisiert am 22.02.2018

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