Immobilienkauf in Panama: Asset Deal oder Share Deal? Welches ist die beste Option?

Was soll ich tun, die Anteile der Gesellschaft, die ich besitze, verkaufen oder nur den Eigentumstitel meines Grundstücks an den Käufer übertragen? 

Im Rechtstipp dieser Woche erkläre ich Ihnen zwei sehr häufige Situationen, die nur für panamaische Gesellschaften (SA - sociedad anónima) gelten, da private Stiftungen in Panama keinen rechtlichen Rahmen haben, um sie zu "verkaufen", da eine Stiftung ursprünglich als Testament zu Lebzeiten, zum Zwecke der Nachlassplanung gegründet wurden und daher die Übertragung einer Stiftung nicht geregelt ist (aus steuerlicher Sicht), aber das wäre ein Thema für einen anderen Blog.

Wenn ich meine Immobilie verkaufen möchte, d.h. den Eigentumstitel auf den Käufer übertragen möchte, müssen die Steuern berechnet werden, die der Eigentümer an das Finanzamt zahlen muss, d.h. die Immobilien-Übertragungssteuer ("ITBI"), die 2 % beträgt und auf der Grundlage des höheren Wertes von entweder dem Verkaufspreis oder dem aktualisierten Katasterwert (VCA) zu zahlen ist.  

Aber der Wert des VCA wird sich eventuell von dem von Ihnen berechneten unterscheiden, denn für das panamaische Finanzamt hat die Immobilie im Laufe der Jahre an Wert gewonnen (unabhängig von der globalen Wirtschaftslage oder Krise). Daher wird der Zeitraum, in dem die Immobilie von Ihnen gehalten wurde, ohne sie zu verkaufen, die Berechnung des VCA beeinflussen. Das bedeutet, dass der vom Finanzamt berechnete VCA vom ursprünglichen Katasterwert der Immobilie abweichen kann.

Eine Immobilie, die 25.000 Dollar kostet und 15 Jahre lang in Ihren Händen gehalten wird, erhöht ihren Wert. Wenn Sie diese Immobilie wiederum verkaufen, wird das Finanzamt diese Wertsteigerung (das System berechnet sie automatisch und Sie können sie nicht ändern) mit einem Koeffizienten von 0,75 für die vollen 15 Jahre berücksichtigen. Das bedeutet, dass für das Finanzamt diese Immobilie eine Wertsteigerung von $18.750,00 Dollar hatte. Wenn Sie diese Wertsteigerung zu den $25.000,00 Dollar addieren, die Sie in Ihrem ursprünglichen Kaufvertrag haben, dann ist Ihre Immobilie jetzt: $43.750,00 Dollar wert (für das Finanzamt, unabhängig vom Marktwert). 

Die Steuer für dieses spezielle Beispiel wird etwa $875,00 Dollar betragen, nicht viel im Vergleich zum Preis, und es ist immer noch in Ihrem besten Interesse, die Immobilie und nicht die Aktien zu verkaufen, und ich werde erklären, warum.

Wir fahren mit dem gleichen Beispiel von nur 2 % fort, aber mit einem anderen Verkaufswert: Wenn der Verkaufswert der Immobilie $352.500,00 Dollar beträgt und unter dem gleichen Beispiel die Immobilie 15 Jahre lang in Ihren Händen gehalten wurde und als langfristige Investition an Wert gewonnen hat, wird das Finanzamt die gleiche Berechnung mit einem Koeffizienten von 0,75 für den Grund und einem Koeffizienten von 0,5 für die Verbesserungen, daher das Haus, durchführen, weil der Wert zwischen Grund und Verbesserungen (Haus), den Gesamtwert der Immobilie ergibt. 

In diesem Beispiel stellt sich also heraus, dass der VCA jetzt $529.375,00 Dollar beträgt. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie zu einem niedrigeren Preis verkaufen, wird die Steuerbehörde ihre Berechnungen anhand des höheren Werts durchführen, um die 2%ige Steuer einzuheben. Das bedeutet, dass Sie $10.587,50 Dollar zahlen müssen und obendrein wird der Katasterwert der Immobilie steigen (falls zutreffend).

In diesem speziellen Fall ist es sinnvoll, die Aktien der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt, zu verkaufen, weil es eine Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Wertpapieren (Aktien der Gesellschaft) gibt, die 5% beträgt. Für die Steuerbehörde wird diese Transaktion als Einkommen aus panamaischer Quelle betrachtet, das durch Kapital oder Wertpapiere generiert wird, die wirtschaftlich im nationalen Territorium investiert wurden, unabhängig davon, ob der Verkauf innerhalb oder außerhalb der Republik Panama stattgefunden hat.

Wenn Sie also die Anteile Ihrer Gesellschaft statt der Immobilie verkaufen, erhöhen Sie nicht den offiziellen Katasterwert der Immobilie (denken Sie daran, dass die jährlichen Grundsteuern auf der Grundlage dieses Wertes berechnet werden). Sie zahlen Ihre Übertragungssteuern für den Share Deal und verkaufen die Immobilie ohne weitere Belastungen. Die Steuern für ein Share Deal müssen vom Käufer einbehalten und innerhalb von 10 Tagen nach Abschluss des Kaufgeschäfts an das panamaische Finanzamt überwiesen werden. Steuerzahler, die Steuerbetrug begehen und diese Steuern nicht an die Staatskasse abführen, werden mit einer Geldstrafe von nicht weniger als dem 5-fachen und nicht mehr als dem 10-fachen des hinterzogenen Betrags bestraft.

Die andere zu zahlende Steuer ist die Kapitalertragssteuer, die 3% auf den offiziellen aktualisierten Wert und den Gewinn (falls vorhanden) auf den Verkaufspreis beträgt. Es heißt "aktualisiert", denn wenn Sie "Verbesserungen", z.B. ein Haus auf dem Grundstück gebaut haben, müssen diese deklariert und im öffentlichen Register von Panama registriert worden sein, ansonsten existieren sie rechtlich nicht. Die Kapitalertragssteuern wurden geschaffen, um Übertragungen von Immobilien, persönlichem Eigentum und Wertpapieren zu besteuern, die von natürlichen und juristischen Personen vorgenommen werden. 

Jeder Fall ist einzigartig und speziell und wir können nicht garantieren, dass dieses Beispiel für Ihre Bedürfnisse zutreffend ist, aber es liefert Ihnen wertvolle Informationen, um ein wenig mehr darüber zu verstehen, wie der Kauf und Verkauf in Panama funktioniert, damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder in Auslandsimmobilien in Panama investieren.