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Ist eine Nutzungsentschädigung geschuldet, so ist die aktuelle Marktmiete maßgeblich

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Der Sachverhalt kommt häufig vor: Nach Beendigung des Mietverhältnisses räumt der Mieter das Mietobjekt nicht, sei es, weil er fälschlicherweise nicht von einer Beendigung ausgeht, sei es, weil er schlicht nicht räumen kann. Dem Vermieter wird das Mietobjekt also vom Mieter vorenthalten.

In diesem Fall steht dem Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gegen den Mieter zu. Schließlich kann es nicht sein, dass der Mieter Nutzungen ohne Gegenleistung ziehen kann. 

Es stellt sich nun die Frage, wonach sich die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet. Der Gesetzeswortlaut spricht in diesem Zusammenhang von der vereinbarten Miete oder der Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Der BGH hat nun in einem Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16, zu dieser Frage Stellung bezogen. Im konkreten Fall hatte der Mieter ein Einfamilienhaus in München nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages aufgrund Eigenbedarfs erst über eineinhalb Jahre später geräumt. Dabei hatte der Mieter die vereinbarte Miete weitergezahlt. Der Vermieter nahm den Mieter auf die Differenz zwischen der ursprünglich vereinbarten (und gezahlten) Miete und der aktuellen Neuvertragsmiete in Anspruch.

Mit Erfolg! Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs gab dem Vermieter recht. Der Mieter hat nach Auffassung des Gerichts die aktuelle Neuvertragsmiete und nicht etwa nur die ursprünglich vertraglich vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB zu bezahlen. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter diese Miete am Markt konkret tatsächlich hätte erzielen können. Der BGH begründet sein Ergebnis unter anderem damit, dass die Anspruchsgrundlage des § 546a BGB im allgemeinen Teil des Mietrechts steht und daher für Wohnraummietverhältnisse bestehende Beschränkungen nicht gelten sollen.

Tipp

Mieter seien hier also gewarnt. Die aktuelle Marktmiete kann insbesondere in begehrten Lagen oder in Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt deutlich höher sein also etwa die zuletzt vom Mieter gezahlte Vertragsmiete. Auch entsteht der Anspruch des Vermieters rückwirkend und automatisch. Die zusätzlichen Kosten können also je nach Nutzungsdauer erheblich sein.

Notwendig ist allerdings in all diesen Fällen, dass der Mieter die Mietsache dem Vermieter tatsächlich vorenthält. Es muss auf Seiten des Vermieters also der Wille zur Rücknahme bestehen. Ob der Mieter die Mietsache nutzt ist unerheblich!


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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