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Kein fiktiver Schadensersatz im Baurecht

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Schadensersatzansprüche wegen Bauwerksmängeln hängen nicht davon ab, ob der Bauherr die Mängel tatsächlich beseitigen lässt. Die Forderung gegen den ersatzpflichtigen Unternehmer oder Architekten darf jedoch nicht nach den fiktiven Kosten einer Mängelbeseitigung bemessen werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 22. Februar 2018 (Aktenzeichen: VII ZR 46/17) entschieden. 

Er gab damit seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Frage ausdrücklich auf. Danach war ein „fiktiver Schadensersatz“ – ähnlich wie bei der Regulierung von Verkehrsunfallschäden – auch für das Baurecht anerkannt. 

Ersatz in Geld ja – Überkompensation nein

Im Ausgangspunkt bleibt es für den BGH auch jetzt dabei, dass der Bauherr durch den Mangel auch dann einen in Geld zu ersetzenden Vermögensschaden erleidet, wenn er gar keine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung tätigt, sondern es bei der Mangelhaftigkeit der Bauleistung belässt. 

Im nächsten Schritt wendet sich das Grundsatzurteil jedoch gegen die bisher akzeptierte Gleichsetzung dieses Vermögensschadens mit der Höhe von fiktiven Beseitigungskosten. Denn dies ermögliche eine Überkompensation des Schadens – also eine Bereicherung des Bauherrn, die in den allgemeinen schadensrechtichen Grundsätzen keine Rechtfertigung findet.

Wonach bestimmt sich die Schadenshöhe nun?

Zur Beantwortung dieser Frage zeigt der BGH zunächst auf, dass der Mangel ein Leistungsdefizit darstellt: die tatsächlich erbrachte Leistung des Bauunternehmers oder Architekten bleibt hinter der nach dem jeweiligen Bau- oder Architektenvertrag geschuldeten Leistung zurück. Nicht mehr und nicht weniger als dieses Delta ist auszugleichen. 

Vertragspreise als Maßstab

Nach dem BGH kann sich dieser Ausgleich etwa an den Vergütungsanteilen orientieren, die gemäß dem Bauvertrag auf die mangelhafte Leistung entfallen. Soweit diese einzelnen Vergütungsanteile sich dem Vertrag nicht entnehmen lassen, so der BGH weiter, sind sie nach bestimmten Methoden zu schätzen. Nach diesem Ansatz bilden mithin die zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer bzw. Architekten bei Vertragsschluss vereinbarten Preise den Maßstab der Schadensberechnung.

Ersatz von Wertdifferenz oder Mindererlös

Alternativ dazu hält der BGH an zwei schon bisher anerkannten Berechnungsmöglichkeiten fest: Zum einen kann der Bauherr die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert des auftragsgemäß hergestellten mangelfreien Bauwerks und dem tatsächlichen Wert des mangelhaften Werks als Schaden ersetzt verlangen. Hat der Bauherr das Objekt zwischenzeitlich veräußert, kann stattdessen auf die Differenz zwischen dem hypothetischen Verkaufserlös bei angenommener Mangelfreiheit und dem mängelbedingten Mindererlös abgestellt werden.

Nachbesserungsrecht des Unternehmers beachten

Unbedingt zu beachten ist, dass der Bauherr nach Feststellung von Mängeln nicht ohne Weiteres eine Geldforderung gegen den verantwortlichen Bauunternehmer stellen kann (sei es als Schadensersatz nach den oben erläuterten Grundsätzen, sei es als Kostenvorschuss, Kostenersatz oder im Wege einer Minderung). Denn zunächst hat der Unternehmer ein Nachbesserungsrecht. 

In aller Regel ist er daher erst einmal unter angemessener Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Auf die deswegen einzuschlagenden Schritte ist große Sorgfalt zu verwenden. Sie erfordern zuverlässige Rechtskenntnis, ohne die auf Bauherren- wie auf Unternehmerseite oftmals nicht wieder gut zu machende Fehler unterlaufen und immer wieder viel Geld und Zeit verloren wird.

Pech mit „Crema Romano“ und „Crema Romana“

In dem von dem BGH entschiedenen Fall gereichte der Bauherrin freilich der Umstand zum Nachteil, dass der Bausenat des höchsten deutschen Zivilgerichts mit der Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung eine – in meinen Augen richtige – Kurskorrektur vornahm. Die Klägerin, die ihr Objekt zwischenzeitlich verkauft hatte und fiktiven Schadensersatz begehrte, war damit in den Vorinstanzen noch durchgedrungen.

In der Sache ging es um die fehlerhafte Verlegung von Natursteinplatten (römischer Travertin des Typs „Crema Romano“ und „Crema Romana“) im Außenbereich eines neu errichteten Einfamilienhauses. Hierbei waren ein Ausführungsfehler und ein Überwachungsfehler zusammengetroffen, sodass Bauunternehmer und Landschaftsarchitekt als Gesamtschuldner für den entstandenen Schaden einstehen müssen. Über dessen zutreffende Bemessung hat nach Zurückverweisung durch den BGH nun erneut das Oberlandesgericht zu verhandeln und entscheiden.

Kein Unterschied zwischen BGB- und VOB-Vertrag

Der Bauvertrag des Ausgangsfalls war unter Einbeziehung der VOB/B geschlossen worden. Die Absage des BGH an einen fiktiven Schadensersatz im Baurecht gilt jedoch gleichermaßen für reine „BGB-Verträge“ und für „VOB-Verträge“.


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