Insolvenz auf dem Bau – Jetzt Handlungsoptionen prüfen!

In den letzten Wochen haben vermehrt Nachrichten über zahlreiche Insolvenzen von Projektentwicklungsgesellschaften (insbesondere der PROJECT Gruppe aus Nürnberg mit den insolventen Gesellschaften PROJECT Real Estate AG und den weiteren nachgelagerten PROJECT Immobilien-Gesellschaften) sowie weiteren  Bauträgern die Immobilienbranche erschüttert. Ein Ende dieser Entwicklung ist angesichts des schwierigen Marktumfeldes nicht absehbar. Praktisch täglich melden die Medien neue Insolvenzen von Projektentwicklern und Bauträgern. In der Regel sind von diesen Turbulenzen mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses die zentralen und größten Investitionsentscheidungen im Leben betroffen und erscheinen plötzlich gefährdet.

Eine pauschale Handlungsempfehlung kann nicht gegeben werden, weil die betroffenen Projekte sich regelmäßig in jeweils unterschiedlichen Baufortschritten befinden und sich daher unterschiedliche Fragestellungen ergeben. Abhängig davon ergeben sich individuelle Sachverhalte mit unterschiedlichen Rechtsfolgen.

Insbesondere bei der Insolvenz eines Bauträgers sind zahlreiche komplexe baurechtliche Fragestellungen zu berücksichtigen, die den Wohnungskäufer regelmäßig vor größere Probleme mit weitreichenden wirtschaftlichen Konsequenzen stellen.

Wenn auch Sie betroffen sind, sprechen Sie uns gerne an. Die Kanzlei LUTHER ist eine seit Jahrzehnten im Wirtschaftsrecht tätige Kanzlei mit verschiedenen Fachanwälten. Speziell im Bereich des Bau- und Architektenrechts, aber auch im Bank- und Kaptalmarktrecht sind langjährig fortgebildete und spezialisierte Fachanwälte bundesweit tätig, die gerne eine Einschätzung Ihrer individuellen Problematik vornehmen und Sie bei der weiteren Abwicklung auch gegenüber dem Insolvenzverwalter beraten und vertreten.  Wie komplex die Problemstellungen sind, aber auch welche konkreten Lösungen sich ergeben können, wollen wir nachfolgend nur kurz umreißen:

1. Wahlrecht des Insolvenzverwalters

Wird über das Vermögen eines Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet, steht dem Insolvenzverwalter ein Wahlrecht zu. Er ist berechtigt, die (weitere) Erfüllung des Bauvorhabens abzulehnen oder den Bauträgervertrag ordnungsgemäß abzuwickeln. Hier ist also zunächst auf eine zeitnahe und sachgerechte Korrespondenz mit dem Insolvenzverwalter zu achten, um die eigenen Rechte zu wahren.

Denn allein durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens erlischt der gegen den Bauträger bestehende Erfüllungsanspruch auf Errichtung des Baus nicht. Erst nach Ablauf einer dem Insolvenzverwalter gegebenenfalls gesondert zu setzenden Frist können Rücktritts- oder gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche entstehen. Die im Einzelfall vorher sorgfältig zu klärende Sachlage ist regelmäßig komplex und die rechtlichen Folgen weitreichend.

Lehnt der Insolvenzverwalter die auf (weitere) Bautätigkeit gerichtete Vertragserfüllung ab, stellt sich regelmäßig die Frage der Durchsetzbarkeit von Übereignungsansprüchen, die typischerweise durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Der durch eine Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch ist im Falle der Ablehnung der (weiteren) Fortführung des Baus vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse zu befriedigen. Für diesen Fall erhält der Erwerber das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile, also die Bausubstanz mit dem zum Zeitpunkt der Insolvenz erreichten Bautenstand. Hier ist allerdings zu beachten, dass eine entsprechende Auflassungsvormerkung eingetragen oder die Eintragung zumindest bindend beantragt worden ist. Auch dies gilt es im Einzelfall zu prüfen. Hier ist ferner zu berücksichtigen, dass im Falle des Rücktritts vom Vertrag der Anspruch auf Erfüllung des Bauvorhabens ausgeschlossen ist und damit auch die Grundlage für die Auflassungsvormerkung entfällt.

Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass bei der Frage, ob und gegebenenfalls welche Ansprüche im Zusammenhang mit der Erfüllung des Bauträgervertrages entstehen, nicht nur das Verhältnis zum Insolvenzverwalter im Blick behalten werden muss, sondern auch die eigene grundbuchliche Situation. Diese ist für den rechtlichen Laien regelmäßig überaus schwierig zu beurteilen.

2. Restvergütungsansprüche, Gegenansprüche

Des Weiteren ist zu beachten, dass je nach Wahl des Insolvenzverwalters (Erfüllung des Bauträgervertrages oder keine weitere Erfüllung) eine (Teil-) Vergütungspflicht des Erwerbers für die erbrachte Bauleistung sowie das Grundstück entstehen kann. Hierbei ist naturgemäß auch zu berücksichtigen, inwiefern die Bauleistung mangelhaft ist, weil hieraus gegebenenfalls Gewährleistungsansprüche entstehen können. Auch dies muss im Einzelfall überprüft werden.

3. Lastenfreistellung durch die Bank

Schließlich ist im Insolvenzfall in der Regel auch die Lastenfreistellung durch die Bank zu bedenken. So kann je nach Vorliegen der maßgeblichen Voraussetzungen auch die Lastenfreistellung von der kreditgebenden Bank verlangt werden, und zwar nach Maßgabe der von der Bank zuvor abgegebenen Freistellungsverpflichtungserklärung.

Im Bauträgervertrag ist außerdem die Besonderheit zu berücksichtigen, dass eine Bürgschaft nach § 7 MaBV ausgereicht worden sein kann, die unter Umständen die Rechte des Erwerbers in der Insolvenz beschränkt.

4. Vollendung des Bauwerks durch die Erwerber

Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Bauträgervertrages ab, kommt unter Umständen auch eine Vollendung des Bauwerks durch den Erwerber selber in Betracht. Handelt es sich hierbei um mehrere Personen bzw. mehrere Bauträgerverträge, stellen sich unter Umständen komplexe Fragen des Wohnungseigentumsrechts.

5. Schadensersatzansprüche

Abschließend ist bei der komplexen Abwicklung eines Bauträgervertrages in der Insolvenz auch zu bedenken, dass unter Umständen deliktische Ansprüche gegen Geschäftsführer oder Vorstände des Bauträgers in Betracht kommen können. Einschlägig sind hier neben den klassischen Insolvenz- und Betrugsstraftaten auch eigene im Bauträgerbereich normierte Schutzgesetze. Auch diese sind bei einer insolvenzrechtlichen Abwicklung eines Bauträgervertrages stets im Blick zu behalten.

6. Weiteres Vorgehen

Die vorstehenden Ausführungen verdeutlichen, dass die Insolvenz eines Bauträgers bzw. einer Projektentwicklungsgesellschaft eine Vielzahl rechtlich komplexer Fragestellungen aufwirft, die für den Erwerber weit reichende wirtschaftliche Konsequenzen haben können.

Hier sollte frühzeitig der Rat eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht eingeholt werden, um von Beginn des Insolvenzverfahrens an stets alle rechtlichen Möglichkeiten des Bauvorhabens im Blick zu behalten und die für den eigenen Fall maßgeschneiderte Lösung entwickeln zu können.

Sprechen sie uns gerne jederzeit an. Wir stehen sowohl persönlich in unserer Kanzlei in Hamburg wie auch telefonisch zur Verfügung.