"BGH-Urteil: Verstoß gegen Schwarzarbeitsgesetz allein kein Grund für Annahme von Arglist beim Immobilienkauf"

1. 

Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.

2. 

Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182).

3. 

Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde.

Zusammenfassung des Urteils:

In diesem Fall ging es um den Verkauf eines Grundstücks mit einem darauf errichteten Gebäude. Die Käuferin stellte später Mängel an der Abdichtung des Kellers und des Haussockels fest und verlangte Schadensersatz von den Verkäufern. Das Berufungsgericht entschied, dass einer der Verkäufer (Beklagter zu 1) arglistig gehandelt habe, weil er die Mängel verschwiegen habe, insbesondere das Fehlen einer Vertikalabdichtung. Das Gericht stützte seine Entscheidung teilweise auf den Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz bei der Errichtung des Gebäudes.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und erklärte, dass die Annahme von Arglist nicht ausreichend begründet sei. Der BGH betonte, dass für die Annahme von Arglist im Sinne von § 444 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine konkrete Kenntnis des Verkäufers von einem Mangel oder zumindest ein bedingter Vorsatz erforderlich sei, den Mangel zu verschweigen und billigend in Kauf zu nehmen. Der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz allein reiche nicht aus, um Arglist anzunehmen. Das Gesetz definiere Verstöße gegen sozialversicherungs-, steuer- und gewerberechtliche Rahmenbedingungen, aber sie hätten keinen direkten Bezug zu den tatsächlichen Mängeln des Gebäudes.

Der BGH stellte klar, dass ein Grundstück nicht allein deshalb mangelhaft sei, weil bei der Errichtung eines darauf stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde. Solche Verstöße beträfen das Geschäftsgebaren der Parteien, nicht aber direkt die Beschaffenheit des Grundstücks oder des Gebäudes. Daher könne der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nicht als Grund für die Annahme von Arglist dienen.

Das Berufungsurteil wurde aufgehoben, und die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der BGH betonte, dass die Entscheidung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte zu 1 arglistig gehandelt habe, keine ausreichende rechtliche Grundlage habe und daher überprüft werden müsse.

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