Keine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei Kostenschätzung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12. November 2014 (Az.: VIII ZR 112/14) entschieden, dass eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht wegen formeller Mängel unwirksam ist, wenn der Vermieter die eingestellten Heizkosten nach dem Vorjahresverbrauch und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen geschätzt hat. Die Mieter waren der Auffassung, dass die Abrechnung formell unwirksam sei, weil ein Kostenansatz, der auf Schätzungen beruht, nicht aus sich heraus verständlich ist und die Abrechnung daher nicht überprüfbar war. Dem folgte das Gericht nicht. Nach Ansicht des Senats ist die Frage, wie der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten errechnet hat, lediglich eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.

Der Senat vertritt die Auffassung, dass der Vermieter nicht bereits auf formeller Ebene darlegen und erläutern muss, wie er in Fällen einer nach der Heizkostenabrechnung grundsätzlich zwingend vorgeschriebenen, aber im konkreten Fall unterbliebenen Verbrauchsablesung, die Verbrauchswerte im Einzelnen ermittelt hat. Denn die Abrechnung würde damit überfrachtet.

Der Senat führte mit der Entscheidung seine Rechtsprechung, dass an die formellen Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen, konsequent fort. Er stellte erneut klar, dass für die formelle Ordnungsgemäßheit regelmäßig nur folgende Mindestangaben erforderlich sind: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Für alle Fragen rund ums Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Roger Blum, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gern zur Verfügung.