Kleiner Vertrag – große Wirkung: die Konsequenzen aus § 563 BGB

Es gibt viele Gründe, einen Untermieter aufzunehmen, egal, ob privat oder in einem Gewerberaum. Mal wird nur ein Zimmer in der WG untervermietet, mal eine komplette Büroetage. Allerdings gibt es bei der Untermiete zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke, auf die der Eigentümer der Räume, der Zwischenvermieter sowie der Untermieter achten sollten, wenn sie nicht so manche unliebsame Überraschung erleben möchte. 

Nachdem bereits in einem anderen Rechtstipp beschrieben wurde, wie aus einem Dauergast plötzlich ein Untermieter werden kann, soll jetzt einmal gezeigt werden, wie ein Vermieter plötzlich einen neuen Hauptmieter bekommt, ohne dass er sich diesen aussuchen kann.

Stirbt der Hauptmieter, können Mitbewohner den Mietvertrag übernehmen

Das kann schneller passieren als man denkt – denn das Gesetz gibt manchen Mitbewohnern die Möglichkeit, den Mietvertrag zu übernehmen, wenn der Hauptmieter stirbt. Und damit auch dessen Wohnung. Es ist aber keineswegs so, dass jeder Untermieter beim Tod des Hauptmieters die Wohnung weiternutzen kann. Diese Möglichkeit ergibt sich lediglich für Mitbewohner, die in einem bestimmten Näheverhältnis zu dem Hauptmieter stehen.

Wer das ist, wird in § 563 BGB beschrieben. Zuvorderst hat der überlebende Ehegatte das Recht, beim Tod des Mieters in das Mietverhältnis einzutreten. Bedingung ist nur, dass ein gemeinsamer Haushalt geführt wird. Dasselbe gilt für Lebenspartner.

Leben Kinder in dem gemeinsamen Haushalt des verstorbenen Mieters, dann können auch diese das Mietverhältnis übernehmen – wenn nicht der überlebende Ehegatte in den Vertrag eintritt.

Nicht nur Familienangehörige können neue Hauptmieter werden

Soweit – so übersichtlich. Wo ist das Problem, könnte man fragen. Es liegt ja durchaus nahe, dass der Witwer/die Witwe oder die Kinder nicht aus der Wohnung ausziehen müssen, wenn die Person stirbt, die im Mietvertrag steht. 

Aber eine deutliche Ausweitung des Personenkreises erfolgt dann durch § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB auf „andere Familienangehörige“. Dieser Begriff wird weit ausgelegt. Er umfasst Verwandte (§ 1589 BGB) und verschwägerte Personen (§ 1590 BGB) jeglichen Grades. Damit wird es für einen Vermieter schon unübersichtlich, wenn er wissen will, ob er seine Wohnung nach dem Tod des Mieters neu vermieten kann – regelmäßig zu einer deutlich erhöhten Miete.

Und das Gesetz erweitert den Kreis der eintrittsberechtigten Personen noch ein weiteres Mal – nämlich um „sonstige Personen“. Es gilt aber immer die Einschränkung, dass sie mit dem Mieter einen „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt haben. In erster Linie sind das die Lebensgefährten, die nicht verheiratet waren. Auch Pflegekinder kommen in Betracht.

Grundsätzlich können sich allerdings auch ganz andere Konstellationen ergeben. So wollte der Gesetzgeber beispielsweise alten Menschen echte Alternativen zum Alters- oder Pflegeheim bieten. Auch diese „Überlebenden“, nicht verwandt und nicht verschwägert, können also zu den „sonstigen Personen“ zählen. Ob in solchen Fällen ein gemeinsamer Haushalt besteht, wird man dann im Einzelfall entscheiden müssen.

Hinweise für Mieter und Vermieter

Anwaltstipp für Mieter

Um später keine lange Auseinandersetzung darüber führen zu müssen, ob man zu den Personen gehört, die in den Mietvertrag eines Verstorbenen eintreten dürfen, sollten Anschaffungen der Wohnungseinrichtung möglichst gemeinsam getätigt werden, idealerweise über ein gemeinsames Konto. Der in den Mietvertrag Eintretende sollte keine weitere Wohnung haben. Alle seine Wert- und sonstigen Gegenstände sollten sich in der Wohnung befinden. Das gemeinsame Zusammenleben sollte nachweisbar schon eine ganze Weile dauern und – insbesondere bei älteren Mitbewohnern – können wechselseitige Vorsorgevollmachten eine innere Bindung dokumentieren, die nicht notwendigerweise nur auf Zweierbeziehungen beschränkt ist.

Anwaltstipp für Vermieter

Zunächst einmal ist ein Vermieter gut beraten, die Behauptung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts anhand der soeben genannten Kriterien kritisch zu hinterfragen. Handelt es sich um einen langjährigen, sehr günstigen Mietvertrag oder um eine begehrte Wohnung und lebt hier angeblich der Opa mit seinem Enkel zusammen, dann spricht viel für einen Missbrauch. Der Vermieter hat einen Anspruch darauf, konkret zu erfahren, wer der neue Untermieter ist. Der Umfang der Auskunftspflicht ist im Einzelnen zwar streitig, richtet sich aber nach den Umständen des Einzelfalls – und das bedeutet, dass er in Hinblick auf die weitreichenden Konsequenzen des § 563 BGB alle Antworten (selbstverständlich nur innerhalb der Grenzen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts) bekommen muss, die ihm eine Einschätzung der Lage erlauben. Liegt in der Person ein wichtiger Grund, kann der Vermieter den neuen Mieter doch noch verhindern.

Bei Fragen rund um das Thema Miete, Untermiete und Gebrauchsüberlassung von Wohnraum stehen Ihnen die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne per E-Mail oder auch telefonisch zur Verfügung.