Klimawandel – Hitze als Mietmangel?

Der Klimawandelt steigt stetig voran. Dieser hat neben einer höheren Durchschnittstemperatur auch mit hoher Wahrscheinlichkeit immer mehr Wettextreme als Folgen. Doch viele Gebäude sind für solche extremen Belastungen wie Hitze oder Starkregen gar nicht ausgelegt. Das hat oft eine eingeschränkte Nutzung von Mieträumen zur Folge. Das kann das Geschäft für Gewerbetreiber stark beeinträchtigen. Neben der sinkenden Mitarbeiterproduktivität suchen auch die Kunden lieber Gebäude mit angenehmen Temperaturen auf.

Viele Gerichte haben sich daher mittlerweile mit der Frage beschäftigt, ob bei Gewerberäumen, die nicht jedem Wetter standhalten, ein Mangel nach § 536 BGB vorliegt und damit ein Minderungsrecht des Mieters. Dies ist zwar bei Wassereintritt oder Schimmelbildung der Fall, doch was ist bei Hitze? Dabei sind sich die Gerichte nicht einig. Wurden im Mietvertrag dazu keine Regeln gefunden, so wird man sich an den baurechtlichen und arbeitsrechtlichen Regelungen orientieren.

Kein Mietmangel

Zum Teil sehen die Gerichte die Hitze und Sonneneinstrahlung als allgemeines Lebensrisiko an, zumindest wenn das Gebäude nicht baurechtswidrig sei. So lehnte das OLG Frankfurt, Urt. v. 19.01.2007, Az. 2 U 106/06 einen Mangel ab. Das AG Leipzig (Urt. v. 06.09.2004, Az.: 164 C 6049/04) entschied, dass ein Mieter in einem Dachgeschoss mit Hitze rechnen muss. Damit sei eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.

Hitze stellt Mangel dar

AG Hamburg 

Das AG Hamburg (Urt. v. 10.05.2006, Az. 46 C 108/04) bejahte einen Mangel dagegen bei einer Dachgeschosswohnung, in der es tagsüber über 30 Grad, nachts nicht unter 25 Grad warm war. Doch hier entsprach der Wärmeschutz auch nicht dem Stand der Technik für einen Neubau.

OLG Rostock (Urt. v. 17.05.2018, Az. 3 U 78/16) 

Das OLG Rostock entschied in einem Fall, dass bei einem Geschäft, in dem Mode verkauft wird, auch eine angemessene Temperatur und für den Betrieb erforderliche sowie übliche Temperatur herrschen müsse. Ein Mietmangel sei gegeben, wenn die Innenraumtemperatur 26 Grad Celsius über- bzw. 20 Grad Celsius unterschreitet. Bei einer Außentemperatur darf die Innenraumtemperatur zudem nicht weniger als sechs Grad Celsius unter der Außentemperatur sein. Diese Vorschriften seien selbst dann einzuhalten, wenn das Gebäude bei Errichtung den Bauvorschriften entsprach. Werden diese Werte nicht eingehalten, so kann Mietminderung oder Anpassung der Gebäudetechnik verlangt werden.

Kritik am OLG Rostock

Das OLG Rostock zieht arbeitsrechtliche Vorschriften heran. Diese regeln aber das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Dem stellt das OLG Rostock entgegen, dass solche Rechtsnormen eben dann Anwendung finden zwischen Mieter und Vermieter, wenn keine vertragliche Regelung getroffen wurde.

Das OLG Düsseldorf (Urt. v. 12.09.2019, Az. 24 U 197/18) stellt sich dem entgegen. Für die Feststellung eines Mietmangels sei das Verhältnis zwischen Innen- und Außentemperatur maßgeblich. Die Innentemperatur sei allein aber nicht maßgeblich. Ansonsten würde man, aufgrund des Klimawandels und den damit folgenden Temperaturerhöhungen, das Risiko einseitig auf den Vermieter lasten.

Zudem kann es nicht sein, dass die Vermieter die Folgen von Hitze alleine tragen müssen, obwohl das Gebäude den damals anerkannten Regeln der Technik entsprach und die Vermieter auch auf Umweltbedingungen keinen Einfluss haben. Der BGH hat bereits am 05.06.2013 (Az. VIII ZR 287/12) entschieden, dass eine fortlaufende Pflicht zur Aktualisierung technischer Ausstattungen auf den aktuellen Stand der Technik nicht bestehe.

Vermieter kann Kosten auf Mieter umlegen 

Besteht ein Mangel, so müssen die Vermieter ihre Gebäude nachrüsten. Die Kosten werden auf die Miete umgewälzt, indem diese höher wird.

Höhere Betriebskosten gehen ebenfalls zulasten der Mieter.

Handlungsmöglichkeiten

Wir empfehlen Ihnen, die Beschaffenheit der Mieträume klar im Vertrag zu regeln. Schaffen Sie für beide Seiten langfristige gegenseitige Rechte und Pflichten! Ist dies nicht geschehen, so sollten Sie vorher als Mieter abwägen, ob wirklich ein Mangel vorliegt und ob der Vermieter nicht die Kosten durch Mieterhöhungen doch auf Sie umlegt.

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