Kreditaufnahme einer WEG ist regelmäßig keine ordnungsgemäße Verwaltung - Achtung!

1. Das OLG Hamm bestätigt in seiner Entscheidung vom 14.05.2012 - 15 Wx 251/11 noch einmal die herrschende Meinung in der obergerichtlichen Rechtsprechung, dass eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft als Verband nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann.

2. Im Fall beschließt die WEG, dass eine Kreditaufnahme namens der WEG als teilrechtsfähiger Verband bis zu 135.000 Euro erfolgen soll. Die Kreditsumme soll für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den Fahrstuhlanlagen und der Dämmung verwendet werden. Da die WEG gleichzeitig eine entsprechende Sonderumlage beschließt, soll der Kredit dazu dienen, Miteigentümern, die durch die Sonderumlage zu stark belastet werden, die Möglichkeit zu geben, über die WEG die Sonderumlage aufzubringen.

3. Die Beschlüsse werden durch einige Eigentümer im Rahmen einer Anfechtungsklage rechtzeitig angefochten. Das OLG bestätigt in der Beschwerdeinstanz die Entscheidung des Landgerichts, das den Beschluss zur Kreditaufnahme für Ungültig erklärt hat.

Dabei sind folgende Leitsätze wichtig:

a. regelmäßig entspricht die Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft als Verband nicht dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 WEG.

b. eine Kreditaufnahme entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine Darlehensaufnahme nach der allgemeinen Treuepflicht der Miteigentümer praktisch zwingend geboten ist. Dies kann angenommen werden, wenn bereits entstandene (laufende) Kosten oder zwingend notwendige Ausgaben (z.B. Aufwendungen für Heizmaterial im Winter) kurzfristig nur durch ein Darlehen abgedeckt werden können und die Kredithöhe in einem angemessenen Verhältnis zur Wirtschaftskraft der Gemeinschaft steht.

c. diese Voraussetzungen sind bei längerfristig planbaren Sanierungs- und Baumaßnahmen in aller Regel zu verneinen.

4. Merke:

Umfangreiche Bau- und Sanierungsmaßnahmen sind also im Rahmen der Bewirtschaftung und Verwaltung der Grundbesitzung von den Eigentümern und den Hausverwaltern stets auch mittelfristig im Auge zu behalten, da eine kurzfristige Finanzierung durch Darlehen rechtlich kaum durchsetzbar ist.

Eigentümer, die mit einem entsprechenden Beschluss nicht einverstanden sind, können diesen durch eine Anfechtungsklage mit großem Erfolg zu Fall bringen.

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust zugleich Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht