Kündigung des Mietverhältnis wegen Verkauf, Umbau oder Abriss (Teil 2)

• Teil 1: Einleitung und Besonderheiten bei Verkauf
• Teil 2: Besonderheiten bei Abriss/Umbau
• Teil 3: Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses
• Teil 4: Kündigungsformalien und abschließende Hinweise

Teil 2: Besonderheiten bei Abriss/Umbau

Eine Kündigung ist auch zulässig, wenn wegen umfassender Sanierung eines Altbaus das Mietverhältnis nicht mehr weiterbestehen kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfällt (BayObLG, RE v. 17.11.1983, NJW 1984, 372; Weber/Marx, III/S. 66). Jedoch stellt allein die Modernisierung oder Sanierung grundsätzlich keinen Kündigungsgrund dar (LG Frankfurt/M., WuM 1995, 441; LG Frankenthal, WuM 1991, 171; LG Köln, WuM 1989, 255); da der Mieter entsprechende Maßnahmen unter den Voraussetzungen des § 554 BGB zu dulden hat (Modernisierung). Daher begründet allein die Verzögerung und Verteuerung von Sanierungsmaßnahmen kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.09.1990, WuM 1991, 176). Sind jedoch die für die Erhaltung eines Altbaus anfallenden Sanierungskosten in einer Höhe erforderlich, deren Umlegung im Rahmen der Modernisierungsvorschriften für die bestehenden Mietverhältnisse nicht zumutbar sind, z. B. weil die Höhe einer solchen Umlage die wirtschaftliche Belastung des Vermieters überfordert, ist die Kündigung zulässig (vgl. LG Freiburg, Urteil v. 21.12.1978, WuM 1979, 148).

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Königstein (WuM 1991, 171) ist eine Kündigung wegen geplanten Abrisses bzw. Nutzungsänderung nicht gerechtfertigt, wenn eine angemessene Nutzung durch Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen erreicht werden kann.

Die Sanierung muss unumgänglich sein und eine längere Räumung durch die Mieter erfordern, wobei das AG München (WuM 1986, 334) einen Zeitraum von 4 Wochen noch nicht als ausreichend erachtet hat. Machen umfangreiche Baumaßnahmen das Haus für Monate unbewohnbar und ist auch eine mehrmonatige Hotelunterbringung der Mieter nicht wirtschaftlich, kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben sein (LG Stuttgart, Beschl. v. 28.09.1989, WuM 1991, 178).

Das Kammergericht Berlin hat die Auffassung vertreten, dass eine Kündigung ausgeschlossen sei, wenn der Erwerber das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriss und Neubebauung erworben habe (KG GE 2002, 395).

Unzulässig ist die Kündigung auch dann, wenn die Vermietung erst zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, zu dem die Notwendigkeit der anderweitigen Verwertung bereits absehbar war. Das BVerfG hat in der maßgeblichen Entscheidung vom 14.02.1989 (WuM 1989, 118) deutlich gemacht, dass bei der Verwertungskündigung strengere Anforderungen als bei der Eigenbedarfskündigung zu stellen sind. Dies könnte dazu führen, dass die 5-Jahres-Frist, die ein Vermieter nach bisheriger Rechtsprechung beim Eigenbedarf überblicken muss, bei Verwertungskündigungen, wenn sie mit Abriss oder Sanierung begründet werden, zu beachten ist. Zu fragen ist daher, ab wann der Sanierungsbedarf, der die Kündigung erforderlich macht, erkennbar war.