Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Dauerstreit zwischen Mieter und Vermieter

Nicht selten kommt es in Mietverhältnissen zu andauernden Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, in denen sich die Mietvertragsparteien gegenseitig vorwerfen, dass sie ihre mietvertraglichen Pflichten nicht einhalten und sogar in strafrechtlich relevanter Weise dagegen verstoßen. Dabei kommt es auch zu Strafanzeigen. Ausgangspunkt sind oft Vorwürfe gegenseitiger Verstöße gegen eine Haus- und/oder Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, Beleidigungen, Verleumdung oder rassistischer Äußerungen

Der BGH hat in einem Urteil vom 29.11.2023, Az. VIII ZR 211/22 folgendes klargestellt: Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses in Form der Zerstörung des gegenseitigen Vertrauensverhältnisses allein reicht nicht aus, damit der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen kann. Vielmehr muss der Vermieter, wenn er deswegen das Mietverhältnis kündigen, nachweisen, dass die Zerrüttung des Mietverhältnisses zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht worden ist.

In dem von dem BGH entschiedenen Fall war es über viele Jahre zu heftigen und lautstarken Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter gekommen. Die Vermieter nahmen u.a. eine gegen sie eingereichte Strafanzeige der Mieter wegen Verleumdung und weitere lautstarke Auseinandersetzungen zum Anlass, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich zu kündigen. Anlass der Strafanzeige war, dass die Vermieter den Mietern rassistische Äußerungen gegenüber anderen Mietern vorgeworfen hatten.

Das Mietverhältnis war auch nach Auffassung des BGH eindeutig zerrüttet. Dies reichte dem BGH aber nicht. Der BGH führt aus, dass zwar grundlos falsche Strafanzeigen gegen den Vermieter oder in Strafanzeigen leichtfertig enthaltene Falschangaben eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen können. In dem von dem BGH zu beurteilenden Fall konnte der BGH aber zumindest nicht ausschließen, dass die in der Strafanzeige der Mieter erhobenen Vorwürfe gegen den Vermieter berechtigt gewesen sein könnten. Daher war die gegen den Vermieter erhobene Strafanzeige trotz des zerrütteten Mietverhältnis als wichtiger Grund für eine außerordentlichen Kündigung nicht ausreichend. Der BGH weist in seinem Urteil darauf hin, dass diese Grundsätze auch für ein Gewerberaummietverhältnis gelten.