Kündigung eines Mietvertrags geschützter Mieter in der Republik Kroatien

In der Sozialistischen Föderativen Republik Jugoslawien (SFRJ) gab es außer  Privat- und Kollektiveigentum auch noch das Wohnrecht. Um ihre Wohnungsfrage zu klären, haben Staatsbürger der SFRJ das Wohnrecht für verschiedene Wohnungen in kollektivem Eigentum gewöhnlich ohne große Probleme vom Staat bekommen. Das Wohnrecht war ein persönliches und nicht übertragbares Recht, das durch seine Charakteristika mehr einem Eigentumsrecht als einem Mietrecht ähnelte.

Nach dem Zerfall Jugoslawiens wurde Kollektiveigentum und Wohnrecht in der Republik Kroatien kraft Gesetzes abgeschafft. Natürliche Personen, deren Wohnungen in Jugoslawien nationalisiert worden waren, haben Rückerstattungsverfahren ihres Vermögens eingeleitet und so sind jetzt viele Eigentümer von Wohnungen geworden, die früher aufgrund der Nationalisierung Kollektiveigentum waren. Nach 1990 ist nun ein Problem entstanden, als natürliche Personen Eigentümer dieser Wohnungen wurden, weil die Personen, die vorher ein Wohnrecht hatten, jetzt kraft Gesetzes geschützt wurden.

Die Republik Kroatien hat den ehemaligen Wohnrechtsträgern und jetzt geschützten Mietern Rechte zugesichert, die bei weitem größer sind als die eines gewöhnlichen Mieters. Denn die geschützte Miete wird von Gesetzes wegen und nicht durch Marktmechanismen bestimmt. Deshalb ist eine geschützte Miete in der Regel 10- bis 20-mal niedriger als eine vom Markt bestimmte Miete.

Das Mietgesetz hat es auch erschwert, geschützten Mietern zu kündigen und damit die natürlichen Personen als Eigentümer dieser Wohnungen in die Lage versetzt, dass sie ein Eigentumsrecht an der Wohnung haben, mit der sie praktisch nichts anfangen können, weil ihr Marktwert gleich Null ist, da sie die Wohnung weder benutzen noch zu Marktbedingungen vermieten können.

Das Verfassungsgericht hat durch den Entscheid Nummer: U-I-762/1996 i dr. vom 31. März 1998 den Artikel 40. Absatz 2. Aufgehoben, in dem bestimmt war, dass der Vermieter im Falle einer Kündigung des unbefristeten Mietvertrags dem Mieter eine andere beziehbare Wohnung zur Verfügung stellen muss und zwar zu Bedingungen, die für diesen nicht nachteiliger sind. In dem Entscheid wurde auch beschlossen, dass die aufgehobene Gesetzesbestimmung 6 Monate nach Veröffentlichung im Amtsblatt nicht mehr gilt. Der Entscheid wurde im Amtsblatt „Narodne novine" Nummer 458 vom 06. April 1998 veröffentlicht.

Der Wohnungseigentümer kann daher jetzt den Mietvertrag eines geschützten Mieters unter folgenden Bedingungen kündigen:

• wenn ein Mieter oder anderer Wohnungsnutzer die Wohnung vertrags- oder gesetzeswidrig nutzt,
• wenn er beabsichtigt, dort selbst einzuziehen oder seine Nachkommen, Eltern oder Personen, die er nach bestimmten Vorschriften unterhalten muss, in dieser Wohnung unterzubringen,
• wenn er die Wohnungsfrage für sich und seine Familie nicht gelöst hat und aufgrund einer besonderen Vorschrift Recht auf ständige Sozialhilfe hat oder älter als 60 Jahre ist.

Die aufgehobenen Bestimmungen sind noch nicht durch neue entsprechende Bestimmungen ersetzt worden. Deshalb besteht jetzt eine Lücke im Gesetz, die widersprüchliche Entscheidungen der Gerichte in der Republik Kroatien verursacht. Das Verfassungsgericht löst dieses Problem gewöhnlich mit einer Vertagung der Zwangsvollstreckung in die Räumung der Wohnung von geschützten Mietern in der Hoffnung, dass das kroatische Parlament bald über Änderungen und Ergänzungen des Mietgesetzes abstimmen und dadurch diese Lücke im Gesetz schließen wird.