Kündigung wegen Nebenkostennachzahlung

Die Heizkosten steigen und steigen. Mietern drohen daher enorme Nachzahlungen für 2021, aber vor allem auch für 2022 und in den Folgejahren.

Vermietern stellt sich daher die Frage, wie mit hohen Nachzahlungsbeträgen und nicht zahlungswilligen Mietern umgegangen werden kann. 

Bekannt ist, dass Vermietern bei zahlungssäumigen Mietern ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht zu steht, wenn die Mietrückstände zwei Monatsmieten erreicht haben oder der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten vollständig in Rückstand geraten ist. Nachdem die Nebenkostenvorauszahlungen auch Teil der Miete sind, kann dem Mieter auch dann gekündigt werden, wenn alleine der Rückstand an den Vorauszahlungen zwei Monatsmieten übersteigt.

Doch ist auch eine Kündigung wegen Nebenkostennachzahlungen möglich? 

Außerordentliche fristlose Kündigung 

Für Mietrückstände regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Unter der Miete werden die monatlich wiederkehrenden Zahlungen verstanden, also die Grundmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen, bzw. die Nebenkostenpauschalen. 

Der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gilt daher nicht für die bloßen Nebenkostennachzahlungen. Eine fristlose Kündigung wegen Nebenkostennachzahlungen kann daher nicht auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt werden. 

Gleichwohl kann dem Mieter wegen Nebenkostennachzahlungen außerordentlich und fristlos gekündigt werden. 

Der Vermieter kann, wenn die Nebenkostennachzahlung zwei Monatsmieten übersteigt, nach § 543 Abs. 1 BGB die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist dann möglich, wenn dem Vermieter das Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. 

Gerichte haben einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB angenommen, wenn der Mieter mit einer Nebenkostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt länger als einen Monat in Verzug geraten ist. Die Nichtzahlung der Nebenkostennachzahlung stellt nämlich nach Ansicht der Gerichte eine erhebliche Pflichtverletzung der des Mieters dar. 

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn die Nebenkostennachzahlung weniger als zwei Monatsmieten beträgt.

Ordentliche Kündigung 

In diesen Fällen besteht nur die Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB auszusprechen. Voraussetzung für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB ist das Vorliegen einer erheblichen Pflichtverletzung. 

Nicht jeder Nachzahlungsbetrag kann die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung rechtfertigen. Eine ordentliche Kündigung wegen einer Nebenkostennachzahlung ist nur dann möglich, wenn der Nachzahlungsbetrag eine Monatsmiete übersteigt und der Mieter mit einem Monat in Verzug geraten ist. 

Nur in diesen Fällen steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht unter Einhaltung der Kündigungsfristen zu. 

In Fällen mit Zahlungsrückständen unter einem Monat wird der Vermieter angehalten sein, den Rückstand gerichtlich beizutreiben oder auf die Nebenkostenabrechnung im darauffolgenden Jahr zu warten. Sollten mehrere Nebenkostennachzahlungen aus den Vorjahren offen sein und der Rückstand insgesamt den kündigungsrelevanten Betrag übersteigen, so ist eine Kündigung wieder denkbar. 

Rat für Vermieter

Sind die obigen Voraussetzungen erfüllt sollten Vermieter bei zahlungsunwilligen Mietern zeitnah neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung auch die hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen. 

Zum Nachweis der Zustellung empfiehlt es sich, das von allen Vermietern unterschriebene Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben zuzustellen. 

Widerspricht der Mieter der Kündigung, kann sofort Klage auf künftige Räumung erhoben werden. 

Wir prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Nebenkostennachzahlungen vorliegen und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin.