Legionellen in Wohngebäuden - neue Trinkwasserverordnung

Die aktuell noch bestehende Version der Trinkwasserverordnung, wonach die erste Untersuchung auf Legionellenbefall bis zum 31.10.2012 durchgeführt werden muss, soll entschärft werden. Die „Zweite Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung", die vor der Verabschiedung steht, sieht geänderte Regelungen vor, insbesondere verlängerte Untersuchungsintervalle und Lockerungen von Anzeigepflichten. Hier die Einzelheiten.

Legionellen sind im Wasser vorkommende Bakterien, die sich besonders gut bei einer Temperatur von 25 bis 50 ° Celsius vermehren. Geraten Legionellen in die Lunge, können sie eine schwere Lungenentzündung hervorrufen, die in Einzelfällen bis zum Tod führen kann. Vor allem beim Duschen können Legionellen eingeatmet werden. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet deshalb auch die Eigentümer, Maßnahmen gegen den Befall von Legionellen in den Warmwasserbereitungsanlagen zu ergreifen.

2. Regelmäßige Überprüfung von Großanlagen in Mehrfamilienhäusern

a) Anlagen

Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern müssen vorhandene Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die auch für Duschen oder andere Vernebelungsvorrichtungen genutzt werden, mindestens alle drei Jahre auf Legionellenbefall untersuchen lassen. Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gelten nicht als Großanlagen zur Trinkwassererwärmung!

Die erste Untersuchung muss bis zum 31. Dezember 2013 abgeschlossen sein.

Als Großanlagen zur Trinkwassererwärmung gelten alle Anlagen mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern sowie alle Anlagen mit einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und letzter Entnahmestelle.

b) Probeentnahmestellen

Der Eigentümer muss zudem dafür Sorge tragen, dass geeignete Probeentnahmestellen an der Anlage vorhanden sind. Die Probeentnahmestellen müssen so installiert werden, dass jeder Steigstrang erfasst wird (z.B. Duschköpfe). Außerdem müssen eine Probe am Austritt des Trinkwassererwärmers und eine am Eintritt in den Trinkwassererwärmer entnommen werden können.

c) Zugelassene Untersuchungsstellen

Die Untersuchungen einschließlich der Probeentnahmen dürfen nur von öffentlich zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden. Eine Liste der zugelassenen Untersuchungsstellen wird von den zuständigen Landesbehörden veröffentlicht.

d) Dokumentations- und Aufbewahrungspflicht

Die Ergebnisse der Untersuchungen müssen aufgezeichnet und vom Hauseigentümer mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden.

Hinweis: Da für die Probenentnahmen die Wohnungen der Mieter betreten werden müssen, sollten diese über den Termin der Legionellenprüfung rechtzeitig informiert werden. Die Kosten für die wiederkehrende Untersuchung sind als Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegbar im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 4 a), Nr. 5 a) bzw. Nr. 6 a) der Betriebskostenverordnung.

Auch Wohnungseigentümergemeinschaften mit entsprechenden Trinkwassererwärmungsanlagen sind von dieser Prüfpflicht betroffen, wenn mindestens eine der vorhandenen Wohnungen vermietet wird! Bisher ist allerdings gerichtlich noch nicht gesichert, ob die hierdurch entstehenden Kosten von der Gemeinschaft getragen werden müssen oder ob sie gemäß § 16 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss ausschließlich den vermietenden Eigentümern auferlegt werden können.

3. Was müssen Sie  unternehmen bei Legionellenbefall?

Sollte die Überschreitung des zulässigen Grenzwertes durch die Untersuchung festgestellt werden, muss das zuständige Gesundheitsamt unverzüglich über das Untersuchungsergebnis informiert werden. Der Eigentümer als Betreiber der Anlage muss unverzüglich Maßnahmen zur Aufklärung der Ursachen des Befalls einleiten, die eine Ortsbesichtigung sowie die Prüfung enthalten müssen, ob die technischen Regeln eingehalten sind. Zudem muss der Eigentümer eine Gefährdungsanalyse erstellen lassen und die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Gesundheit der betroffenen Mieter ergreifen. Über die Maßnahmen müssen Aufzeichnungen geführt werden. Das Gesundheitsamt muss wieder unverzüglich informiert werden. Auch die Aufzeichnungen müssen für die Dauer von zehn Jahren aufbewahrt werden. Über das Ergebnis der Gefährdungsanalyse und den sich möglicherweise daraus ergebenden Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers (z. B. Duschverbot) muss der Eigentümer unverzüglich die betroffenen Mieter informieren.

4. Allgemeine Informationspflichten

Vermieter von Gebäuden, die der Untersuchungspflicht unterliegen, müssen ihren Mietern mindestens jährlich geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers auf der Grundlage der Untersuchungsergebnisse übermitteln. Sind noch Bleileitungen vorhanden, müssen die Mieter ab dem 1. Dezember 2013 darüber informiert werden. Der Vermieter muss den Mietern die Informationen über die Wasserqualität, die er von seinem Wasserversorger jährlich erhält, stante pede schriftlich bekannt geben  - am besten durch einen Aushang.

5. Zugabe von Aufbereitungsstoffen

Vermieter, die dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zufügen, müssen die Mieter bei Beginn der Zugabe über die Aufbereitungsstoffe und ihre Konzentration im Trinkwasser schriftlich informieren. Außerdem müssen sie die Mieter jährlich über die verwendeten Aufbereitungsstoffe und ihre Konzentration schriftlich informieren - auch hier am besten durch einen Aushang. Vermieter müssen die verwendeten Aufbereitungsstoffe und deren Konzentration mindestens wöchentlich aufzeichnen oder aufzeichnen lassen. Diese Aufzeichnungen müssen den Mietern für die Dauer von sechs Monaten ab der Aufzeichnung zugänglich gehalten oder auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden.

6. Sonstige Eigentümerpflichten bei Trinkwasseranlagen

Veränderungen des Trinkwassers, die grobsinnlich wahrgenommen werden können (vor allem Verfärbungen und Ablagerungen) müssen die Eigentümer unverzüglich dem zuständigen Gesundheitsamt anzeigen - unabhängig von der Größe der Anlage. Anzuzeigen hat der Eigentümer auch außergewöhnliche Vorkommnisse in der Umgebung des Wasservorkommens oder an einer Wasserversorgungsanlage, die Auswirkungen auf die Beschaffenheit des Trinkwassers haben können.  Gegebenenfalls muss der Eigentümer unverzüglich handeln, also untersuchen und reparieren, wenn die chemischen oder mikrobiologischen Vorgaben nicht eingehalten werden - und auch darüber das Gesundheitsamt unverzüglich schriftlich benachrichtigen.

7. Ordnungswidrigkeiten und Straftaten

Wer die Pflichten nach der Trinkwasserverordnung nicht einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Buße von bis zu 25.000 Euro bewehrt ist. Eine Straftat begeht, wer als Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig verunreinigtes Wasser an seine Mieter abgibt oder diesen zur Verfügung stellt - unabhängig von der Größe der Anlage. In diesem Fall droht gemäß § 75 Infektionsschutzgesetz bei vorsätzlichem Handeln eine Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren!

8. Keine Anzeigepflicht für Großanlagen

Die bisher bestehenden Anzeigepflichten von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung (ab 400 Liter Speicherinhalt bzw. ab 3 Liter Rohrinhalt) sind durch die Novellierung der Trinkwasserverordnung ersatzlos entfallen.