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Mängel nach einem Grundstückskauf

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Welche Rechte dem Käufer zustehen

Oftmals empfiehlt es sich vor Vertragsschluss, über den Kauf eines Grundstücks (worauf sich das Haus befindet) einen Gutachter zu beauftragen, der sich bei der Besichtigung davon überzeugen kann, dass das Grundstück bzw. Haus frei von Mängeln ist. Insbesondere bei Privatverkäufern ist eine solche Vorgehensweise zu raten, da diese sich meistens beim Verkauf auf den Ausschluss jeglicher Gewährleistung berufen werden.

Dennoch muss der Verkäufer alle ihm bekannten Mängel dem Käufer offenbaren - bis auf Mängel, die für alle Vertragsparteien offensichtlich sind.

Bei Mängeln, die erst nach Vertragsschluss für den Käufer erkennbar sind, stellt sich dabei insoweit die Frage, inwiefern der Verkäufer haftbar gemacht werden kann.

Um Ansprüche gegen den Verkäufer nunmehr geltend machen zu können, müsste der Käufer den Nachweis erbringen, dass der Verkäufer die Mängel bei Vertragsschluss verschwiegen hat.

„Dabei handelt der Verkäufer arglistig wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel. Dieses setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte" (so BGH, NJW-RR 1996,1332; BGH, NJW-RR 1992,333).

„Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Für-möglich-haltens" und „In-Kauf-nehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss" (so BGH, IBR 2002,383; OLG Koblenz, OLG Report 2006,527).

Gelingt dem Käufer der Nachweis der arglistigen Täuschung jedoch nicht, so bleibt er auf den Kosten der Sanierung sitzen.

Angesichts dessen ist dem Käufer daher zu raten, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der vorab prüft, ob der Verkäufer mit arglistiger Täuschung gehandelt hat. Hierzu sollte der Käufer schnell handeln, da seine Ansprüche ansonsten verjähren könnten.


Rechtstipp vom 26.09.2012

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