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Miete bei Hartz IV

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Im letzten Jahr beschied der Bundesgerichtshof (BGH) einem Hartz-IV-Empfänger, dass die auf den Grund des Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) gestützte Klage unabhängig von einem Verschulden des Hartz-VI-Empfängers, etwa weil er alle Anträge rechtzeitig gestellt hat, nur die Behörde zu lange brauchte, wirksam ist (BGH, Az.: VIII ZR 175/14 vom 04.02.2015).

In unserem Beitrag „Termingerechte Zahlung der Miete“ vom 08.10.2015 berichteten wir bereits über Grundsätzliches zur vertraglichen Verpflichtung einer pünktlichen und rechtzeitigen Mietzinszahlung.

Nunmehr musste sich der BGH erneut mit einer ähnlich gelagerten Problematik befassen. Die Mieter zahlten unvollständig und jeweils mit Verspätung die Miete, weil für sie die Zahlung, jedenfalls zum Teil, durch das Amt erfolgte. Der Vermieter mahnte die unpünktliche Zahlung ab und kündigte in der Folge wegen erneuter unpünktlicher Zahlung, als sich die Vorgänge wiederholten.

Hier nun wies der BGH die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.

Kündigungsgrund war nun nicht § 543 Abs. 2 BGB, sondern Abs. 1. Dieser spricht ausdrücklich von einem Verschulden. Nach der Rechtsprechung des BGH kann auch die ständige wiederholte unpünktliche Zahlung des Mieters – nach erfolgter Abmahnung – ein Kündigungsgrund sein. Ob das im konkreten Fall ausreichte, wollte der BGH aber noch geklärt wissen.

Zwar müsse der Mieter sich ein Verschulden des Amts nicht zurechnen lassen, aber es sei von Bedeutung, ob der Mieter rechtzeitig alles ihm Zumutbare getan habe, insbesondere, ob er die erforderlichen Anträge rechtzeitig und ordnungsgemäß gestellt und/oder die Behörde auf die Zahlungssäumnisse hingewiesen sowie auf rechtzeitige Zahlung gedrungen habe. Allein die Tatsache, dass der Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen sei, bedeute für die Frage des Verschuldens nichts.

Ferner sei im Rahmen einer Gesamtabwägung zu prüfen, welche Folgen die unpünktliche Zahlung hat, seien es finanzielle Engpässe auf Vermieterseite, unzumutbarer Verwaltungsmehraufwand, bereits zuvor erfolgte Abmahnungen wegen desselben Sachverhaltes usw. All das wird das Berufungsgericht nun nachzuholen haben.

RA Falk Gütter

RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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