Mieter in Ost-Berlin: DDR-Mietvertrag vor dem BGH – Entscheidung bringt Klarheit

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil (Az. VIII ZR 15/23) entschieden, dass auch für vor der Wiedervereinigung abgeschlossene Mietverträge die Regeln des bundesdeutschen Rechts gelten. Dies betrifft ein Mieterpaar in Ost-Berlin, das sich gegen eine Eigenbedarfskündigung ihres neuen Vermieters wehrte, indem es sich auf DDR-Mietrecht berief. Der BGH stellte klar, dass nach der Wiedervereinigung ausschließlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) maßgeblich ist, wodurch der besondere Kündigungsschutz des DDR-Rechts entfällt. Das Landgericht Berlin muss nun prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung im vorliegenden Fall gegeben sind.

Hintergrund des Falls

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hat eine brisante Frage entschieden, die das Spannungsfeld zwischen DDR-Mietrecht und bundesdeutschem Recht beleuchtet. Ein Mieterpaar in Ost-Berlin, das seit 1990 in einer Wohnung lebt, sah sich nach dem Verkauf der Immobilie mit einer Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers konfrontiert. Die Betroffenen wehrten sich mit dem Verweis auf die besonderen Schutzvorschriften der DDR, die beim Abschluss ihres Mietvertrags galten.

Die Karlsruher Richter machten nun deutlich: Auch für vor der Wiedervereinigung geschlossene Mietverträge gelten die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). "Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag kann wegen Eigenbedarfs nach bundesdeutschem Recht gekündigt werden", heißt es im Urteil. Damit entschied der BGH zugunsten des Vermieters und verwies den Fall zurück an das Landgericht Berlin.

Besonderheiten und Rechtslage

Der Streit begann 2020, als der neue Eigentümer einer Dreizimmerwohnung in Prenzlauer Berg den Mietern kündigte. Er begründete die Kündigung mit Eigenbedarf: Er wolle die Wohnung selbst nutzen, da er seine bisherige Miete nicht mehr zahlen könne. Die Mieter, die 1990 ihren Vertrag mit dem volkseigenen Betrieb Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlossen hatten, argumentierten, dass nach DDR-Recht ein Kündigungsschutz bestehe, der die Kündigung an strengere Bedingungen knüpft.

Die Besonderheit des Falles liegt in der Mietvertragsklausel, die auf das Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) verweist. Dieses sah vor, dass eine Kündigung nur bei "dringendem Bedarf" des Vermieters möglich war. Das Landgericht Berlin hatte in seiner vorherigen Entscheidung genau darauf abgestellt und die Kündigung abgelehnt.

BGH: Einheitliches Mietrecht ist maßgeblich

Der BGH widersprach dieser Auffassung des Berliner Gerichts. In der Urteilsbegründung wird klargestellt, dass Art. 232 § 2 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) vorsieht, dass nach der Wiedervereinigung auch für Altmietverträge das bundesdeutsche Mietrecht gilt. Damit entfalle der besondere Kündigungsschutz des DDR-Rechts. „Seit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland sind allein die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs maßgeblich“, so der Vorsitzende Richter Dr. Bünger.

Signalwirkung des Urteils

Das Urteil des BGH hat Signalwirkung. Es zeigt, dass Altmietverträge aus der DDR nicht automatisch einen stärkeren Kündigungsschutz bieten als bundesdeutsche Verträge. Allerdings bleibt der Schutz für Mieter nicht unberührt: Auch bundesdeutsches Mietrecht sieht vor, dass eine Eigenbedarfskündigung nur bei berechtigtem Interesse möglich ist. Das Landgericht Berlin muss nun prüfen, ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung im vorliegenden Fall erfüllt sind.

Für viele ostdeutsche Mieter bleibt die Entscheidung dennoch ein Weckruf. Sie zeigt, dass sich Rechtsansprüche, die in der DDR galten, nicht unbegrenzt in das bundesdeutsche System übertragen lassen. Der Fall dürfte zahlreiche weitere ähnliche Konflikte anstoßen – und könnte letztlich die Diskussion über sozialverträglichen Mieterschutz neu entfachen.

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