Mieterhöhung: Was gilt? - Ein Überblick

Gerade bei unbefristeten Mietverhältnissen steht regelmäßig eine Anpassung des Mietzinses im Raum. Der Mieter möchte natürlich seine günstigen Konditionen erhalten. Andererseits wäre eine unabänderbare Regelung für den Vermieter so nachteilig, dass er kaum mehr unbefristete Mietverträge unterzeichnen würde. Daher bestehen verschiedene Möglichkeiten die zu zahlende Miete auch während der Mietdauer anzupassen.

Vereinbarung

Kommen Vermieter und Mieter zusammen und sprechen rational über die gestiegenen Preise, steht es Ihnen frei, die Miete abweichend neu zu regeln, § 557 BGB. Dies stellt eine Vertragsänderung dar, welche eine Einigung beider Vertragsparteien vorsieht. Auch nachträglich können Staffel- oder Indexmieten vereinbart werden.

Hier ist aus Beweiszwecken Schriftform empfehlenswert, auch wenn das Gesetz dies nicht in jedem Fall vorschreibt.

Staffelmiete

Eine Möglichkeit, die Inflation zu berücksichtigen, sind Staffelmietverträge. Bei diesen steigt in festgelegten Zeiträumen die Miete um einen gewissen Betrag automatisch an, § 557a BGB. Es handelt sich allerdings nicht um eine nachträgliche Anpassung des vereinbarten Mietzinses, vielmehr vereinbaren die Vertragsparteien diese Steigerung im Wege der Vertragsfreiheit.

Die Erhöhungen dürfen maximal einmal im Jahr vorgesehen sein. Der staffelmäßige Anstieg muss schriftlich vereinbart worden sein, um wirksam zu sein. Es muss genannt werden, wann der nächste Staffelbetrag zu zahlen ist, um welchen Betrag die Monatsmiete steigt und wie hoch die neue Mietzahlung genau ist. Als Grenze für diesen Erhöhungsbetrag sind Mietwucher und die Mietpreisbremse zu beachten.
Zugleich kann ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Hier wissen die Parteien, woran sie sind und können Einnahmen respektive Ausgaben für Jahre im Voraus beziffern. Darüber hinaus sind alternative Mieterhöhungen ausgeschlossen.

Indexmiete

Bei der Indexmiete ist die geschuldete Miete in der Zukunft an einen Preisindex gebunden, § 557b Abs. 1 BGB. Das statistische Bundesamt ermittelt den Verbraucherpreisindex, welcher die inflationsbedingten Teuerungen der Lebenshaltung abbilden soll. Es bedarf aber einer Mitteilung zur Änderung, diese tritt nicht automatisch ein. Bezugspunkt ist die Netto-Kaltmiete.

Die Indexabrede muss schriftlich vereinbart worden sein. Die Mitteilung über die prozentuale Veränderung muss in Textform erfolgen und die Änderung des Index, die jeweilige Miete und den Änderungsbetrag ausweisen, § 557b Abs. 3 BGB. Es bedarf keiner Zustimmung, da die Indexvereinbarung schon im Einvernehmen erfolgt ist. Geschuldet wird die erhöhte Miete dann ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Nachricht. Zwischen zwei Anpassungen muss ein Jahr unveränderten Mietens liegen.

Es ist zu beachten, dass eine Anpassung auch nach unten möglich ist, wenn ein entsprechender Rückgang des Preisindex erfolgt.

Die Mietpreisbremse ist nur auf den ursprünglich vereinbarten Mietbetrag anwendbar, nachträgliche Änderungen durch den Index bleiben insofern unberücksichtigt.

Die Erhöhung nach § 558 BGB, das heißt Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, solange die Indexvereinbarung greift.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wenn der ursprüngliche Mietvertrag keine Anpassungen vorsieht und nur der Vermieter die Miete erhöhen will, wird die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zum Tragen kommen.

Eine solche Erhöhung setzt stets ein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus. Diesem muss der Mieter dann zustimmen, was im Streitfall gerichtlich zu klären wäre. Die Erhöhung tritt also nicht automatisch oder nicht nur durch die Mitteilung des Vermieters ein. An das Erhöhungsverlangen sind formale und inhaltliche Anforderungen zu stellen, gerade was eine Begründung angeht.

Vorab muss die Miete mindestens 12 Monate unverändert gewesen sein, bevor wieder eine Erhöhung verlangt werden kann, die dann frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung in Kraft tritt.

Eine solche Erhöhung ist doppelt begrenzt. Zum einen stellt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Obergrenze dar. Zum anderen darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% steigen. Bezugspunkt ist die Netto-Kaltmiete. In Gebieten mit angespannten Wohnraumverhältnissen ist die Steigerung sogar auf 15% reduziert.

Gerade da hier die Formulierung und Gestaltung des Mieterhöhungsverlangens über die Wirksamkeit entscheidet, ist eine rechtliche Beratung sinnvoll.

Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Nach Modernisierungen einer Mietwohnung darf ein Teil der Kosten auf den Mieter umgelegt werden, § 559 BGB. Es geht um solche Arbeiten, welche die Energieeffizienz oder den Wohnwert des Mietobjekts verbessern, § 555b Nr. 1, 3, 4, 5, 6 BGB. Sind hier Kosten enthalten, die für den normalen Erhaltungsaufwand auch angefallen wären, müssen diese herausgerechnet werden.

Eine Begrenzung nach § 559 BGB liegt bei 8% der auf die Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr. Eine weitere Obergrenze existiert in Form von 3€ pro Quadratmeter, welche eine Erhöhung nicht überschreiten darf, § 559 Abs. 3a BGB. Diese Begrenzung beträgt sogar nur 2€ pro qm, wenn die Wohnung zuvor für unter 7€ pro qm vermietet war.

Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Es bedarf einer Mitteilung in Textform, welche eine hinreichende Begründung enthält. Hier müssen die Kosten nachvollziehbar sein, gerade wenn mehrere Mietwohnungen in einem Objekt sind und die Kosten aufgeteilt werden müssen.

Zeitlich greift die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, § 559b Abs. 2 BGB. Dies verlängert sich auf 6 Monate, wenn die Maßnahmen so vorab nicht angekündigt wurden oder die Erhöhung den angekündigten betrag um mehr als 10% übersteigt.

Es handelt sich um einen vereinfachten Überblick, der die Erhöhungsformen nicht in allen Details beleuchten kann. Wenn Fragen zu einzelnen Erhöhungsvarianten bestehen und Besonderheiten zum Tragen kommen, kann und sollte man sich an einen beratenden Anwalt wenden.