Mietpreisbremse ab 01.06.2015 - wer und was wird gebremst?

Seit dem 01.06.2015 ist nun die sogenannte Mietpreisbremse, das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) in Kraft. Damit ergeben sich für Mieter, aber auch für Vermieter, einige Neuerungen, die mit diesem Artikel kurz auf den Punkt gebracht werden sollen.

A.

I. Nach alter Gesetzeslage konnten Vermieter bei einem neuen Mietvertrag die Miethöhe frei vereinbaren. Nach nunmehr geltendem Recht dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung jedoch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. So wäre zum Beispiel bei einer Neuvermietung, wenn man von einer ortsüblichen Miete von 6,00 €/ m² ausgeht, der maximale Mietpreis auf 6,60 €/ m² gedeckelt.

II. Von der Mietpreisbremse gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen:

So gilt die Mietpreisbremse lediglich für Wohnraum – Gewerberäume sind von dem neuen Gesetz nicht erfasst!

Ferner gilt das neue Gesetz nicht flächendeckend in ganz Deutschland. Gemäß dem neu gefassten § 556d Abs. 2 BGB werden die Landesregierungen der Bundesländer ermächtigt, Gemeinden oder Teile dieser Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen diese Mietpreisbremse für die Dauer von 5 Jahren zur Anwendung kommen soll.

Dazu hat der Gesetzgeber in § 556d Abs. 2 BGB aufgezählt, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Diese Regelung ist nicht abschließend. Für welche Gemeinden damit nun eine Mietpreisbremse in Kraft tritt, bleibt damit den Ländern vorbehalten. Diese werden daher wohl zeitnah entsprechende Mietpreisbremsenverordnungen erlassen; zumindest geht dies aus den jeweiligen Bekundungen der einzelnen Bundesländer so hervor. Für welche Städte dann die Mietpreisbremse gilt, wird sich auf kurz oder lang aus den jeweiligen Amtsblättern oder sonstigen öffentlichen Bekanntmachungen entnehmen lassen.

III. Eine weitere Ausnahme von der Mietpreisbremse besteht für Neubauten: Als Neubauten gelten Wohnungen, die seit dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Auf den Zeitpunkt ihrer Fertigstellung kommt es dabei nicht an. Umfassend modernisierte Wohnungen sind ferner nicht vom neuen Gesetz erfasst, was in § 556 f Satz 2 BGB geregelt ist. Wann von einer Modernisierung ausgegangen werden kann, ist in § 555b BGB genannt. So bedarf es beispielsweise einer energetischen Sanierung oder der Erneuerung von Fenstern oder Heizungen. Diese Arbeiten müssen jedoch auch in den letzten drei Jahren durchgeführt worden sein.

IV. Eine weitere Ausnahme von den Regelungen der Mietpreisbremse stellt § 556e Abs. 1 BGB auf: Danach kann auch dann von der Deckelung abgewichen werden, wenn bereits der Vormieter eine über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete gezahlt hat. Insofern gilt hierfür nicht nur für den alten Mietvertrag Bestandsschutz, sondern er wirkt sich ebenfalls auf den neuen Mietvertrag aus, sodass der Vermieter bei Neuvermietung den Quadratmeterpreis zwar nicht weiter anheben darf, jedoch auch nicht gezwungen ist, seinen aktuellen Mietpreis auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu reduzieren.

B.

Rechtsfolgen eines Verstoßes:

Sollte sich bei einer Neuvermietung der Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten, ist der neue Mieter berechtigt, die Miete auf die zulässige ortsübliche Vergleichsmiete zu beschränken. Dabei trägt er aber das Risiko für die Ermittlung der richtigen Vergleichsmiete, sofern für die Gemeinde oder das Wohngebiet kein Mietspiegel bestehen sollte.

C.

Alles in allem bleibt abzuwarten, wie die Länder das neue Gesetz annehmen: Lediglich Berlin hat bisher von der Möglichkeit, eine entsprechende Mietpreisbremsenverordnung zu erlassen, Gebrauch gemacht. Sollten die Länder also ihrer Ermächtigung nicht nachkommen, bleibt es auch in Zukunft bei der wohl bereits bekannten Regelung, dass der Vermieter die Miete nach seinem Belieben erhöhen kann.

Wir sitzen mit derzeit 5 Anwälten in Erfurt und den Zweigstellen in Tabarz und Eisenach.

Stefan Swierczyna

Fachanwalt f. Bau- u. Architektenrecht