Mietrecht in Hannover: Kündigung muss allen Mietern zugehen!

Der Sachverhalt

Der Wohnraummietvertrag war zwischen einer Person als Vermieter und drei Personen als Mietern abgeschlossen. In dem Mietvertrag war sinngemäß u. a. Folgendes geregelt:

„Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge.“

Ein Mieter wohnte nicht mehr in der Wohnung. Der Vermieter kündigte den Mietvertrag, hat das Kündigungsschreiben aber nur an einen Mieter gesendet. Nachdem der Vermieter Räumungsklage erhob, traten alle Mieter der Klage entgegen. 

Das Urteil 

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 12.10.2016, Az. 14 S 6395/16, entschieden, dass die Kündigung unwirksam war, da die Erklärung nicht allen Mietern zugegangen ist. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, da sie mit den wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken nicht vereinbar ist. Nach den mietrechtlichen Bestimmungen muss eine Willenserklärung (hier die Kündigung) gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Davon kann der Vermieter durch Vertragsgestaltung nicht zulasten der Mieter abweichen. 

Weiterhin ist davon auszugehen, dass der ausgezogene Mieter durch seinen Auszug seine vertraglich vereinbarte wechselseitige Bevollmächtigung widerrufen hat. Eine Mietvertragspartei, die aus der Wohnung auszieht, muss die Gelegenheit haben, sich über Erklärungen des Vermieters zu informieren. Dies geht nur dann, wenn sie überhaupt Kenntnis über diese Erklärungen hat.

Hinweis für die Praxis

In diesem Sinne hatten bereits das OLG Frankfurt/Main mit Urteil vom 19.12.1991, Az. 6 U 108/90, und das OLG Celle, Urteil vom 29.12.1989, Az. 2 U 200/88, entschieden. Insoweit stellt das aktuelle Urteil des Landgerichtes München eine konsequente Fortführung der bisherigen früheren Rechtsprechung dar.

Das aktuelle Urteil zeigt einmal mehr, wie wichtig vorbeugende Beratung ist. Die (teure!) Niederlage vor Gericht hätte mit wenig Aufwand vermieden werden können. Wäre die Kündigung allen Mietern zugestellt worden, hätten die Mieter wenig entgegenzusetzen gehabt (vorbehaltlich eines zulässigen Kündigungsgrundes).