Nachträgliche Korrekturen bei Betriebskosten

Weder die Zahlung einer Nachforderung noch die Auszahlung eines Guthabens nach einer Betriebskostenabrechnung schützen nicht vor nachträglichen Korrekturen.

Wohnraummietverhältnisse

Für den Bereich des Wohnraummietrechtes ist diese Erkenntnis nichts Neues. So hatte der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bereits im Jahre 2011 (Az.: VIII ZR 296/09) geurteilt.

Der Senat schloss sich dabei der Auffassung an, dass durch die Einführung der Ausschlussfristen für den Bereich der Betriebskostenabrechnung in das Gesetz im Jahre 2001 für die bis dahin vertretene herrschende Meinung, die Zahlung eines Betriebskostensaldos stelle ein Anerkenntnis bzw. die Auskehrung eines solchen ein negatives Schuldanerkenntnis dar, kein Raum mehr sei. Nachdem der Gesetzgeber die kurze Ausschlussfrist von einem Jahr in das Gesetz aufgenommen habe, bedürfe der Wohnraummieter nicht mehr des vormals angenommenen Schutzes.

Gewerberaummietverhältnisse

Da die Ausschlussfrist aber von Gesetzes wegen nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, war bislang höchstrichterlich ungeklärt, ob es für Gewerberaummietverhältnisse bei der älteren Auffassung verblieb oder nicht. Der hierfür zuständige XII. Zivilsenat hat sich nunmehr in einer Entscheidung (Az. XII ZR 62/12) der Rechtsauffassung des VIII. Zivilsenates angeschlossen, wenn auch mit einer etwas abgewandelten Begründung, da insbesondere die Ausschlussfrist nicht analog herangezogen werden konnte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) argumentiert damit, dass weder in der Abrechnung - die eine reine Wissenserklärung darstelle - noch allein in der Zahlung - die ihrerseits reine Erfüllungshandlung ist - ein Wille zu einem weitergehenden Vertragsschluss erkannt werden könne. Damit fehlt es an einem für die Annahme eines deklaratorischen (negativen) Schuldanerkenntnisses erforderlichen Vertragsschluss. Eine andere Beurteilung, insbesondere aus dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit, schließt der BGH aus. Allerdings meint der Senat, dass bei Hinzutreten weiterer Umstände, etwa dann, wenn zuvor Streit zwischen den Parteien bestand und dann der Saldo von einer der Parteien ausgeglichen wird, die Sachlage anders beurteilt werden könnte. Der konkrete Fall bot hierfür jedoch keine Anhaltspunkte.

Fazit: Sowohl für das Gewerberaum- wie für das Wohnraummietverhältnis gilt daher: Allein die sofortige Bezahlung einer Nachforderung auf die Betriebskosten oder die Entgegennahme eines Guthabens verhindert nicht, dass der Vermieter die etwaig fehlerhafte Betriebskostenabrechnung im Nachhinein korrigieren kann.

RA Falk Gütter,

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

Weitere Informationen, aktuelle Urteile und Termine sowie eine Anwaltsübersicht und unsere Serviceleistungen finden Sie im Internet unter www.dresdner-fachanwaelte.de.