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Neues Mietrecht seit Mai 2013 Die wichtigsten Änderungen Teil II Verzug, Beitreibung, Räumung
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Seit 01.05.2013 gilt eine Mietrechtsreform, die sich auf eine große Anzahl von Mietverhältnissen in Deutschland auswirken wird. Die gravierendsten Auswirkungen werden in der folgenden Reihe dargestellt.
Leichtere Räumung
Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug des Mieters beendet, und läßt der Mieter es auf einen nach jetziger Regelung oft mehrere Monate dauernden Räumungsrechtsstreit ankommen, laufen hohe Forderungen auf, die bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oft nicht mehr beitreibbar sind.
Beschleunigungsgebot
Die Mietreform sieht jetzt für Räumungssachen einen Beschleunigungsgrundsatz vor, der dazu führen soll, die Mietsache früher wieder in den Besitz des Vermieters zu überführen und damit wirtschaftlich wieder nutzbar zu machen. Räumungsverfahren über Wohnraum geniessen künftig Vorrang vor sonstigen Zivilverfahren.
Sicherungsanordnung für auflaufende Mieten
Bei einer kombinierten Räumungs- und Zahlungsklage kann der Vermieter seit der Reform den Erlass einer Sicherungsanordnung für die bis zur Räumung auflaufenden Nutzungsentschädigungsbeträge verlangen.
Dem Mieter wird dann im Rahmen einer einstweiligen Entscheidung des Gerichts auferlegt für die laufenden Beträge Sicherheit, etwa durch Hinterlegung bei Gericht, oder durch Bankbürgschaft, zu leisten.
Kommt er seiner Verpflichtung zur Sicherheitsleistung nicht nach, kann der Vermieter nach neuen Recht, bereits vor der endgültigen Entscheidung des Gerichts die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beantragen und so zeitnah einen vollstreckbaren Räumungstitel erhalten.
„Berliner Modell" wird gesetzlich geregelt
Bei der herkömmlichen Räumung beauftragt der Gerichtsvollzieher neben einem Schlosser zur Öffnung der Wohnung üblicherweise auch ein Umzugsunternehmen, das die in der Wohnung befindliche Habe des Mieters verpackt, verlädt und, soweit der Mieter keinen anderweitigen Aufbewahrungsort angibt, einlagert.
Dies ist mit sehr hohen Kosten für den Vermieter verbunden, der für die Kosten der Zwangsräumung vorschußpflichtig ist. Einige Tausend Euro sind da schnell beisammen, die in der Regel nicht mehr beigetrieben werden können. Der Vermieter wirft also auch noch „gutes Geld dem schlechten hinterher".
Bei der Räumung nach dem sog. „Berliner Modell" beschränkt sich die Tätigeit des Gerichtsvollziehers, neben der gegebenenfalls notwendigen Beauftragung des Schlossers zur Öffnung der Wohnung darauf, daß er den Vermieter in den Besitz der Wohnung einweist und diesen Umstand protokolliert, so daß der Mieter kein Recht zum Besitz an der Wohnung mehr einwenden kann.
An den Gegenständen des Mieters die sich bei der Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher noch in der Wohnung befinden, macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend. Der sonst fällige Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung entfällt damit. Der Vermieter muß allerdings die beschlagnahmten Sachen selbst und auf eigene Kosten einlagern, verwerten oder wegzuschaffen und haftet unter Umständen auf Schadensersatz.
Diese bislang nur auf ungeschriebenem Richterrecht basierende Möglichkeit einer kostengünstigen Lösung ist mit der Reform in Gesetzesform gegossen.
Der Vermieter hat jetzt die Wahl zwischen der herkömmlichen Form mit Einlagerung und Verwertung durch den Gerichtsvollzieher, oder der kostengünstigeren, aber mit Eigeninitiative verbundenen Lösung nach dem Berliner Modell.
Schnellere Räumung von nicht im Titel bezeichneten Nutzern
Nach bisherigem Recht konnten volljährige Personen, die beim Räumungstermin in der Wohnung angetroffen wurden nur dann mit geräumt werden, wenn sie im Räumungstitel namentlich benannt waren.
Hieran scheiterte so manche Zwangsräumung. Versierte Mieter hatten deshalb häufig noch während des Laufs von Räumungsprozessen dem Vermieter verschwiegene, namentlich nicht bekannte weitere Nutzer in die Wohnung aufgenommen, so daß eine Besitzeinräumung an den Vermieter letztlich daran scheiterte, daß die angetroffenen Personen nicht im Vollstreckungstitel bezeichnet waren und der Gerichtsvollzieher unverrichteter Dinge wieder abziehen mußte.
Der Gerichtsvollzieher darf die Wohnung zwar auch nach wie vor nur dann räumen, wenn ein Räumungstitel gegen sämtliche Bewohner vorliegt, gleich ob sie im Mietvertrag stehen, oder nicht. Das grundrechtlich geschützte Recht der Wohnung konkurriert hier mit dem Eigentumsrecht des Vermieters.
Dieses fortbestehende und häufig auch bei Wohngemeinschaften auftretende Problem wird nun aber dadurch versucht in den Griff zu bekommen, dass der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes relativ zügig auch einen Räumungstitel gegen den angetroffenen Untermieter erwirken kann, um die Räumung nicht übermäßig zu verzögern.
Kündigung bei Nichterbringung der Sicherheitsleistung
Die Mietkaution stellt für den Vermieter ein wichtiges, wenngleich angesichts der bisherigen Dauer von Räumungsverfahren nur unzureichendes Mittel dar, um etwaige wirtschaftliche Schäden bei Zahlungsverzug seiner Mieter abzufedern.
Künftig können Vermieter darum das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos bereits dann kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug geraten ist.
Für weitere Fragen und zur Beratung bei konkreten Problemen in diesem Bereich stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Herzlichst Ihr
Udo Hirschmann
Rechtsanwalt
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