Modernisierung - was Sie wissen und beachten müssen!
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Was gilt als Modernisierung?
Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau festgelegt, was als Modernisierungsmaßnahme gilt (§ 555b BGB):
- energetische Modernisierung, durch die Energie nachhaltig eingespart wird
- Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/Klimaschutz
- Reduzierung des Wasserverbrauchs
- nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
- dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
- Maßnahmen, zu denen der Vermieter ohne eigenes Verschulden verpflichtet ist
- Schaffung neuen Wohnraums
Als Modernisierungsmaßnahmen gelten somit bauliche Veränderungen, die allgemein die Wohnqualität der Immobilie verbessern. Ausgeschlossen ist die Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse und preisgebundenen Wohnraum.
Was ist eine Erhaltungsmaßnahme?
Wichtig: Modernisierungsmaßnahmen sind von den Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Als Erhaltungsmaßnahme gelten Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache, die der Vermieter aufgrund der Pflicht, den mietvertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, vorzunehmen hat.
Typische Erhaltungsmaßnahmen sind beispielsweise:
- Reparatur der Heizung
- Austausch von Rohren
- Austausch des Bodenbelags
- Austausch von Fenstern
- geringfügige Renovierungen
Wie muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter schriftlich (in Textform) bis 3 Monate vor Baubeginn mitzuteilen. Darüber hinaus muss die Modernisierungsankündigung bestimmte Angaben enthalten:
- Art und Umfang der Modernisierung
- Beginn und Dauer der Modernisierung
- Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung
- Betrag der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
- Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands
Das Gesetz schreibt dem Mieter eine Duldungspflicht der Modernisierung vor. Eine Ausnahme besteht nur im Härtefall, soweit der Mieter oder ein Familienangehöriger durch die Modernisierungsmaßnahme unangemessen beeinträchtigt würde.
Welche Rechte hat der Vermieter bei einer Modernisierung?
Wurde die Modernisierung rechtskonform durchgeführt, kann der Vermieter die Kosten dafür als Mieterhöhung umlegen: 8 Prozent davon auf die Jahresmiete. Allerdings darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung bei weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, darf der Vermieter diese nicht um mehr als 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen (Kappungsgrenze).
Darüber hinaus schließt das Gesetz im Fall einer energetischen Modernisierung und dadurch auftretender Beeinträchtigungen der Wohnqualität für den Zeitraum von 3 Monaten die Mietminderungsrechte des Mieters aus. In diesem Fall muss der Mieter die damit verbundenen Beeinträchtigungen akzeptieren.
Welche Rechte hat der Mieter bei einer Modernisierung?
Mieter müssen die Modernisierung zwar dulden, aber nicht akzeptieren. Liegt kein Härtefall vor, haben Mieter das Recht, von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Laut Gesetz können Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des dritten Monats kündigen.
Liegt eine rechtfertigende Härte vor, z. B. die Bauarbeiten selbst, deren Folgen etc., kann der Mieter die Modernisierung ablehnen. Allerdings muss er derartige Gründe schriftlich geltend machen. Ob diese rechtmäßig sind, muss notfalls das Gericht entscheiden.
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