Neues vom BGH zur Heizkostenabrechnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Entscheidung

In einem jüngst veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs hat dieser entschieden, dass die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage in die Heizkostenabrechnung gehören, selbst wenn diese Stromkosten nicht durch Zwischenzähler erfasst werden.

Werden die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage über den Allgemeinstromzähler erfasst, dürfen sie nicht über die allgemeine Position „Allgemeinstrom“ abgerechnet werden, nach dem allgemeinen Maßstab. In diesem Fall sind sie stattdessen anteilig zu schätzen und dann über die Position „Heizkosten“ zu verteilen, nach Maßgabe der Heizkostenverordnung.

Eine Abrechnung, in der der Betriebsstrom der Heizung über die Position „Allgemeinstrom“ abgerechnet wird, widerspricht dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.

Fazit

Der BGH stellt eine weitere Anforderung an die richtige Abrechnung der Heizkosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Schon in 2012 hatte der BGH eine wichtige Entscheidung zur richtigen Abrechnungsweise der Heizkosten getroffen. Im Urteil vom 17.02.2012 (Aktenzeichen V ZR 251/10) hatte der BGH zunächst festgestellt, dass die Heizkostenverordnung unmittelbar auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.

Des Weiteren hatte er klargestellt, dass die Heizkosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft besonders darzustellen seien: Einerseits sollten in der Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen für Brennstoff etc. aufgenommen werden, andererseits sollten in der Einzelabrechnung nur die Kosten für den tatsächlich verbrauchten Brennstoff (gemäß der Heizkostenverordnung) abgerechnet werden. Der Unterschiedsbetrag der beiden Abrechnungen sei den Eigentümern vom Verwalter verständlich zu erläutern.

Die Praxis zeigt, dass auch heute noch nicht alle Verwalter in der Lage sind, diese Vorgaben des BGH zur Abrechnung der Heizkosten umzusetzen.

Mit der neueren Entscheidung des BGH wird dies nicht einfacher werden. Ab jetzt wird auch die richtige Abrechnung des Betriebsstroms der Heizungsanlage geprüft werden müssen, wenn es darum geht, ob die Heizkosten in der Wohnungseigentümeranlage richtig abgerechnet worden sind.

Dabei gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Beschluss über eine fehlerhafte Abrechnung rechtzeitig gerichtlich (!) angefochten werden muss, also innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung (in der Regel in der Eigentümerversammlung). Ist die Monatsfrist abgelaufen, wird der Beschluss über die Jahresabrechnung (und die darin enthaltene Heizkostenabrechnung) bestandskräftig. Danach können Eigentümer Einwendungen gegen die Abrechnung (in der Regel) nicht mehr vorbringen.

(BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15)

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Anwaltskanzlei Gassmann & Seidel, Stuttgart