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Rechtsprechungsänderung des BGH zur Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen
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Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den Folgen geändert, wenn der Vermieter es bei einer Kündigung von Wohnraum (Eigenbedarfskündigung) unterlässt, dem gekündigten Mieter eine im selben Anwesen gelegene Wohnung anzubieten.
In der Entscheidung bestätigt er zwar seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2003, dass ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anbieten muss, wenn sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.
In Abkehr dieser früheren Rechtsprechung soll die Verletzung dieser Anbietpflicht bei der Kündigung aber nicht mehr zur Folge haben, dass die Eigenbedarfskündigung unzulässig werden soll. Stattdessen besteht in solchen Fällen lediglich ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz in Geld, die Kündigung bleibt wirksam.
Fazit
Die Änderung dieser Rechtsprechung hat für den Mieter und dessen taktisches Verhalten nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung gravierende Folgen. Während er sich früher gegen die Kündigung wehren konnte, wenn der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nachgekommen war, ist dies nun nicht mehr möglich. Früher hatten Mieter deshalb in solchen Fällen abgewartet, bis die Kündigungsfrist abgelaufen war und sich dann gegen die Kündigung mit dem Argument der unterbliebenen Anbietung gewehrt. Diese Strategie ist mit der neuen Rechtsprechung des BGH nicht mehr vereinbar. Stattdessen bleibt die Kündigung wirksam und der Mieter ist zum Auszug gezwungen. Er kann lediglich Schadensersatz gegen den Vermieter geltend machen.
Aber auch für den Vermieter ist die Entscheidung nicht risikolos. Zwar bleibt seine Kündigung grundsätzlich wirksam. Auf der anderen Seite muss er nach Auszug des Mieters nun entsprechende Schadensersatzforderungen fürchten.
(BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15)
Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Anwaltskanzlei Gassmann & Seidel, Stuttgart
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