Ohne Vorkaufsrecht am Miteigentumsanteil an unbeweglichen Sachen nur bis Ende des Jahres 2017

Zum 01.01.2014 ist eine weitreichende und tiefgreifende Neufassung des tschechischen Privatrechts in Kraft getreten. Diese Rekodifizierung war die größte gesetzgeberische Änderung in Tschechien seit mehr als zwei Jahrzehnten und stellte sowohl die juristische Fachwelt als auch die tschechische Bevölkerung vor enorme Herausforderungen. Das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch hat unter anderem das Vorkaufsrecht an den Anteilen der anderen Miteigentümer abgeschafft und zwar nach Ablauf einer Übergangsfrist von einem Jahr nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigentümers war also bis zum 31.12.2014 faktisch ein Bestandteil des tschechischen Zivilrechts.

Die Auslegung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Miteigentümers war während des alten Bürgerlichen Gesetzbuches nicht ganz eindeutig und insbesondere bei unentgeltlichen Übertragungen war nicht klar, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht Anwendung findet oder nicht. Das Verfassungsgericht der Tschechischen Republik hat erst mit seinem Beschluss vom 27.01.2011 unter Az. III US 3688/10 festgesetzt, dass das Vorkaufsrecht des Miteigentümers bei der Schenkung des Miteigentumsanteils nicht Anwendung findet. Dieser Beschluss des Verfassungsgerichts hat die unklare Frage, die in der tschechischen Fachliteratur mehr als 20 Jahre diskutiert wurde, endgültig entschieden.

Mit der Abschaffung des gesetzlichen Vorkaufsrechts ab dem 01.01.2015 ist diese Frage überflüssig geworden. Der Miteigentümer verfügt über kein Vorkaufsrecht und kann sein Miteigentumsanteil an eine beliebige Person veräußern und muss sein Miteigentumsanteil den übrigen Miteigentümer vor der Übertragung nicht anbieten.

Im Jahr 2017 traten die ersten Änderungen der großen privatrechtlichen Reform im tschechischen Recht vom Jahr 2014 in Kraft. Es ist zu erwarten, dass weitere Änderungen folgen, um einige kritisierte Mängel zu beheben, und aus diesem Grund ist es erforderlich, die Gesetzesänderungen zu verfolgen. Unter die wichtigsten Änderungen fällt auch die Neueinführung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach drei Jahren wieder in das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch.

Seit dem 01.01.2018 tritt also wieder das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer an einer unbeweglichen Sache in Kraft. Das Vorkaufsrecht findet bei sämtlichen Übertragungen wieder Anwendung, mit Ausnahme der Übertragung des Anteils auf eine nahestehende Person. Die Miteigentümer können jedoch auf ihr Vorkaufsrecht wieder verzichten. Der Verzicht ist auch für den Rechtsnachfolger des Miteigentümers, der auf das Vorkaufsrecht verzichtet hat, wirksam (d. h. für den späteren Eigentümer des Anteils des ursprünglichen Miteigentümers). Die Information, dass der Miteigentümer auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat, wird in das Liegenschaftskataster eingetragen. Der drei Jahre seit dem Jahr 2015 bestehende Zustand, wobei Miteigentümer von Liegenschaften nicht beeinflussen können, wer ihr neuer Miteigentümer ist, besteht also nur noch bis Ende des Jahres 2017. Danach können die Miteigentümer einer Liegenschaft die Übertragung auf eine unerwünschte Person wieder verhindern, indem sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Übertragungen im Rahmen von nahestehenden Personen können sie aber auch weiterhin nicht beeinflussen.