Praktische Tipps & Rechtsform: Mietvertrag bei Büro und Gewerberaum

Der nachfolgende Beitrag ist ein Auszug aus dem Ratgeber: Geschäftsgründung (in Vorbereitung)

Auch im Zeitalter von Tablet & Co: Bitte unterschreiben Sie!

Ein Mietvertrag über Büro- und Gewerberäume sollte schriftlich abgeschlossen werden. Hier ist daher eine per E-Mail ausgetauschte PDF-Version nicht ausreichend, es muss schon ein Ausdruck mit Original-Unterschrift sein. Idealerweise ist dem Text des Vertrags ein Grundriss der Räume beigefügt, auf dem alle angemieteten Flächen aufgeführt bzw. eingezeichnet sind. Das gilt insbesondere für Nebenflächen (Kellerräume, Garagen, Hofflächen). Oft lässt sich so im Streitfall eindeutig beweisen, welche Flächen in den Mietvertrag einbezogen waren. Eine PDF-Version macht den Vertrag zwar nicht unwirksam, aber die Kündigungsfristen richten sich nach dem Gesetz (i.d.R. sind diese kürzer als im Vertrag). Dies kann dann sehr unangenehm werden, wenn ihr Geschäft gerade Fahrt aufnimmt und sie dann mit einem Umzug – oder einer Mieterhöhung – konfrontiert werden.

Verhandeln Sie!

Anders als bei Wohnungsmietverträgen ist im gewerblichen Mietrecht dabei sehr viel verhandelbar. Die meist von der Vermieterseite vorgelegten Muster sind daher keinesfalls unabänderbare Regelungen, die der Interessent akzeptieren muss. Vor allem die Punkte „Laufzeit“, „Miethöhe“ und „mietfreie Zeit zu Beginn“ sollten unbedingt verhandelt werden. Hier lassen sich schnell einige Tausend Euro sparen.

Fragen Sie nach!

Durch Nachfragen erfahren Sie meist auch mehr Hintergrund-Informationen von der Vermieterseite. Gerade in den Ballungszentren etwa gibt es viele Büro-Gebäude, die über einen Immobilien-Fonds verwaltet werden. Diese Fonds sammeln das Geld von Investoren ein, denen zuvor ein Anlage-Prospekt vorgelegt wurde. Die dort gemachten Versprechungen müssen unbedingt eingehalten werden („Prospekt-Haftung“). Wenn dann z. B. ein Prospekt versprach, stets nur hochwertige Immobilien in deutschen Großstädten zu betreiben und dabei mindesten 18 €/qm und Monat zu erwirtschaften, dann kann in Ihrem Mietvertrag kein niedrigerer Mietzins als eben 18 €/qm stehen. Dafür bekommen Sie dann aber evtl. eine mietfreie Zeit von 10 Monaten bei einem nur 5 Jahre laufenden Vertrag. Das ist dann in Wirklichkeit eine Miete von nur 15 €/qm. So hätte der Fond seine Zusage aus dem Prospekt eingehalten – auch wenn sich die Investoren das so wohl nicht vorgestellt haben. Entscheidend ist daher der Durchschnittspreis über die Laufzeit. Zudem bekommen Sie so ggf. anfangs finanziellen Spielraum, um das Geschäft richtig anlaufen zu lassen.

Planen Sie Schritt für Schritt!

Aus der Beratungspraxis sollten Firmengründer zunächst aber eher Verträge mit kürzeren Laufzeiten suchen. Wenn die Geschäfte – gerade anfangs – noch nicht so recht in Schwung gekommen sind und die Einnahmen noch schwach sind, kann eine zu hohe Miete über einen zu langen Zeitraum den Aufstieg des Unternehmens regelrecht abwürgen. Es muss nicht unbedingt die sprichwörtliche Garage sein, in der Wozniak und Jobs ihr „Apple“-Unternehmen gründeten. Aber auch der Trump-Tower sollte es zu Beginn nicht sein.

Denken Sie auch ans „Ende“!

Ihr Augenmerk sollte weiterhin darauf gerichtet sein, wer nach Vertrag bei Ein- und Auszug für evtl. Umbau- bzw. Rückbauarbeiten zuständig ist – und wer diese bezahlt. Aufgepasst: Manch ein Vertrag sieht vor, dass der Vermieter die vom Mieter gewünschten Umbauten bei Einzug veranlasst und bei Auszug wieder den ursprünglichen Zustand herstellt. Trotzdem werden die Kosten dafür aber dem Mieter (!) auferlegt. Eine solche Regelung ist zulässig, wird aber selten im Sinne des Mieters sein.

RA Anselm Withöft