Problemvermeidung bei Betriebskostenvorauszahlungen in 5 Schritten (Schritt 2)

Schritt 2 - Die rechtzeitige Abrechnung der Betriebskosten

Ist der Vermieter zur Abrechnung über die Vorauszahlungen des Mieters verpflichtet, so hat er dies innerhalb dem ihm vom Gesetzgeber eingeräumtem Zeitraum zu tun. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB. Der Vermieter hat somit 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter mitzuteilen. Der Vermieter muss den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beim Mieter beweisen können. Verzögerungen und Mängel der Übermittlung werden dem Vermieter zugerechnet. Kann die Post dem Mieter die Abrechnung nicht zustellen, weil die Anschrift nicht richtig geschrieben oder kein Name am Briefkasten des Mieters angebracht ist, entlastet das den Vermieter nicht.

Bei zu später Abrechnung droht Forderungsverlust

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist die Geltendmachung einer Nachforderung aus der Abrechnung durch den Vermieter ausgeschlossen, § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB. Nachforderung in diesem Sinne sind jedoch nur diejenigen Beträge, die über die Summe der vereinbarten Vorauszahlungen hinaus gehen. Ergibt sich also aus der Abrechnung eine Nachforderung zu Gunsten des Vermieters, deren Höhe sich daraus ergibt, dass der Mieter nicht die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in vollem Umfang gezahlt hat, so kann ein darauf beruhendes negatives Abrechnungsergebnis auch dann noch als Nachforderung geltend gemacht werden, wenn die Abrechnung dem Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist mitgeteilt wird.

Der Forderungsausschluss bedeutet auch, dass Berichtigungen der Betriebskostenabrechnung, die der Vermieter nach Ablauf der Frist vornimmt bzw. vornehmen muss, nicht dazu führen kann, dass der Mieter ein sich aus der Korrektur ergebendes schlechteres Abrechnungsergebnis ausgleichen muss.

Der Forderungsausschluss gilt nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB. Werden somit dem Vermieter Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist bekannt, so kann er diese auch dann noch gegenüber dem Mieter geltend machen. Damit kann sich der Vermieter jedoch nicht endlos Zeit lassen, sondern muss dies innerhalb von drei Monaten tun gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem er von den verspäteten Betriebskosten Kenntnis erlangt hat.

Keine Pflicht zur Teilabrechnungen

Da der Vermieter zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet ist, braucht er die ihm zur Verfügung stehenden Zeiträume auch dann nicht verändern, wenn der Mieter unterjährig aus der Mietsache auszieht und das Mietverhältnis beendet ist. Dann muss sich der Mieter nach den gesetzlichen Fristen gedulden.

Mehr in Schritt 3

Sie erfahren mehr zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen in "Schritt 3 zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen" oder in einer individuellen Beratung durch Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.