PROJECT Immobilien-Gruppe - schlagen Insolvenzen auf die Investments und die KäuferInnen von Wohnungen durch?

Trifft es jetzt doch die AnlegerInnen? Mit dem Antrag auf Regelinsolvenz bei der PROJECT Vermittlungs GmbH ist erstmals eine Gesellschaft der PROJECT-Gruppe betroffen, die dem Investmentbereich zuzuordnen ist. Lesen Sie hier, was dies für AnlegerInnen und Käufer von Immobilien bedeutet. 

1. Regelinsolvenzantrag PROJECT Vermittlungs GmbH

Wie die PROJECCT Vermittlungs GmbH in einem Schreiben mitteilt, werde man am Montag, den 14.08.2023 einen Antrag auf Regelinsolvenz beim zuständigen Amtsgericht in Bamberg einreichen. 

Die PROJECT Vermittlungs GmbH war - wie der Name schon sagt - für die Vermittlung der von der Immobilienentwicklung getrennten Investments zuständig (Eigenkapitaleinwerbung bei den AnlegerInnen etc.). 

Um so verwunderlicher ist es, dass die bereits erfolgten Insolvenzen in dem von den Investments getrennten Immobilienentwicklung nun offensichtlich auch auf die Investmentsparte durchschlagen. 

2. PROJECT Immobiliengruppe und PROJECT Investmentgruppe waren getrennt

Im Grunde hatte die PROJECT Unternehmensgruppe zwei Sparten. Es gab einerseits die Immobiliengruppe, die für die reine Planung, Entwicklung, Fertigstellung etc. der Immobilienprojekte zuständig war und es gab die Investmentgruppe. Diese verantwortete die mit der Investmentseite einhergehenden Aufgaben (Kapitalverwaltung, Anlegerverwaltung, Vertrieb etc.). Zur besseren Übersichtlichkeit haben wir oben und nachfolgend das entsprechende Organigramm aufgenommen, welches uns freundlicherweise von Stefan Loipfinger und seinem Blog www.investmentcheck.de zur Verfügung gestellt wurde. 

Zum vollständigen Artikel gelangen Sie hier: 

https://investmentcheck.de/news/7390/naechster-schock-fuer-project-anlegerinnen

3. Welche PROJECT-Gesellschaften sind von Insolvenz betroffen? 

Per Stand heute betrifft es folgende Gesellschaften (jeweils dahinter das Aktenzeichen des Gerichtes und der vorläufige Insolvenzverwalter: 

• PROJECT Immobilien Management GmbH (PMG) - AG Nürnberg IN 977/23 - vorl. Verwalter  Herr Rechtsanwalt Volker Böhm
• PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH (PWG) - AG Nürnberg IN 978/23 - vorl. Verwalterin Frau Rechtsanwältin Dr. Elske Fehl-Weileder
• PROJECT Immobilien Projektentwicklungs GmbH (PEG) - AG Nürnberg IN 999/23 - vorl. Verwalterin Frau Rechtsanwältin Katharina Franke

Nach Mitteilung der vorläufigen Insolvenzverwalter wird allerdings die Holdinggesellschaft der Immobiliensparte - die Project Real Estate AG (PRE) ebenfalls kurzfristig einen Insolvenzantrag stellen. 

Nach den den Vermittlern zur Verfügung gestellten Informationen soll nun auch die PROJECT Vermittlungs GmbH einen Antrag auf Regelinsolvenz stellen. 

4. Was sind die Hintergründe der Insolvenzen bei der PROJECT Unternehmensgruppe

Bisher und auch jetzt sind die Informationen der PROJECT Unternehmensgruppe an die Anleger spärlich. Nach meiner Kenntnis gibt es nur Informationen für den Vertrieb und auf der Seite der vorläufigen Insolvenzverwalter. Im Schreiben an den Vertrieb heißt es: 

"Zunächst ist festzustellen, dass es nicht den einen ausschlaggebenden Anlass gibt, der zu der jetzigen Situation geführt hat. Es handelt sich um eine Vielzahl von Faktoren, die sich teilweise noch gegenseitig ungünstig verstärkt haben, die diese Entwicklung möglich machten. Allen voran der Angriffskrieg auf die Ukraine und die Corona-Pandemie sowie die allgemein herausfordernde Marktlage: mit gestiegenen Bau-, Energie- und Materialkosten, mit verzögerten Materiallieferungen und dadurch verzögertem und verteuertem Baufortschritt, mit einer historisch hohen Inflationsrate. Hinzu kommen die quasi explodierten Zinsen für Immobiliendarlehen, gepaart mit einer allgemeinen Kaufzurückhaltung bei Privatpersonen wie auch bei institutionellen Investoren und die dadurch ausbleibenden Einzel- und Globalverkäufe bzw. Vertriebsumsätze bei unserem Asset Manager, der PROJECT Immobilien Gruppe." 

Auf der Seite der vorläufigen Insolvenzverwalter heißt es übereinstimmend hierzu: 

"Die Geschäftstätigkeit der PROJECT Immobilien-Gruppe umfasst die eigenständige Entwicklung und Umsetzung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Zurzeit betreut die Gruppe bundesweit rund 60 Immobilienprojekte. Ein wichtiger Grund für die Insolvenz sind  die enorm gestiegenen Baukosten infolge des Ukrainekrieges. Dabei war es nicht möglich, diese Kostensteigerungen an die Kunden weiterzugeben."

5. Was ist davon zu halten? 

Im Grunde ist die Begründung nicht überraschend. Mit den genannten Problemen haben derzeit viele Immobilienentwickler zu kämpfen. Um es einfach zu erläutern: Die Projekte wurde teilweise vor mehr als 2 oder 3 Jahren in Angriff genommen und die dortigen Annahmen beruhen auf den damaligen Verhältnissen. Dies betrifft zum einen die Materialpreise als auch das vollständig andere Zinsumfeld. Steigende Material- und Herstellungskosten einerseits und eine schlechter werdende Marktlage aufgrund gestiegener Zinsen für Käufer kann eine toxische Gemengelage bilden, die für Immobilienentwickler zu erheblichen Problemen führt. Die Begründung ist als solche erst einmal nachvollziehbar. Es stellt sich jedoch die Frage, warum die Verträge und Annahmen - sowohl für die Erstellung, als auch für die Eckdaten des Verkaufes - so "eng" gestrickt waren, dass man nun in ernsthafte Schwierigkeiten geraten ist. 

6. Müssen AnlegerInnen Zahlungen weiter erbringen und wie geht es weiter? 

Im Moment sind die Investments (noch) nicht in Gefahr. Im Grunde können sich die Insolvenzen in der Sparte der Projektentwicklung aber indirekt auf die Investments und die Fonds auswirken. Derzeit gibt es folgende Beteiligungen  

• PROJECT Fonds STRATEGIE 1
• PROJECT Fonds STRATEGIE 2
• PROJECT Fonds STRATEGIE 4
• PROJECT Fonds STRATEGIE 5
• PROJECT Fonds STRATEGIE 6
• PROJECT REAL EQUITY Fonds 7
• PROJECT REAL EQUITY Fonds 8
• PROJECT REAL EQUITY 9
• PROJECT REAL EQUITY 10
• PROJECT REAL WERTE 11
• PROJECT REAL WERTE 12
• PROJECT Wohnen 14
• PROJECT Wohnen 15
• PROJECT Metropolen 16
• PROJECT Metropolen 17
• PROJECT Metropolen 18
• PROJECT Metropolen 19
• PROJECT Metropolen 20
• PROJECT Metropolen 21
• PROJECT Metropolen 22

Jede dieser Beteiligungen ist gesondert zu betrachten. Das betrifft vor allem die Frage, ob es sich hier um Einmalzahlungen der AnlegerInnen handelt oder um Ratenzahler. 

Wenn die jeweiligen Objektgesellschaften, die den Fonds zugeordnet sind, in Schieflage geraten, z.B. weil ein bereits begonnener Bau aufgrund der Insolvenzen nicht fertiggestellt werden kann, dann kann dies auch Auswirkungen auf den jeweiligen Fonds haben. Ob dies zu einem Total- oder Teilverlust führen wird, lässt sich derzeit seriös nicht sagen. 

Praxistipp Vielfach taucht jetzt auch die Frage auf, ob Ratenzahlungen weiter erbracht werden müssen bzw. ob man was gegen die Zahlung per Bankeinzug unternehmen sollte. Grundsätzlich ändert die derzeitige Situation der Gruppe nichts an der Verpflichtung zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Raten. Die derzeitige Situation ist jedenfalls kein genereller Grund, die Zahlungen einzustellen. Die Einstellung der Raten sollte also keinesfalls ohne vorherige juristische Prüfung erfolgen. 

Das weitere Vorgehen und der weitere Ablauf bei der PROJECT-Unternehmensgruppe wird von den vorläufigen Insolvenzverwaltern wie folgt skizziert: 

"Der Geschäftsbetrieb der Unternehmens wird nach dem Insolvenzantrag fortgeführt. Parallel prüfen Dr. Fehl-Weileder und Böhm die Sanierungsoptionen und ob die Bauprojekte fortgeführt werden können. Anschließend werden sie zur Verfügung stehenden Maßnahmen zur Sanierung der Unternehmen einleiten."

7. Wie sollten sich Käufer von Immobilien/Wohnungen verhalten?

Wie oben ausgeführt, sind (bis jetzt) nur einige wenige Gesellschaften insolvent. Die Objektgesellschaften - also die den jeweiligen Objekten zuzuordnenden Gesellschaften sind im Moment nicht betroffen. 

Ob die momentane Lage auch Auswirkungen auf bereits getätigte Verkäufe von Immobilien und/oder Wohnungen hat, lässt sich nicht generell sagen. Das hängt unter anderem damit zusammen, dass der jeweilige Vertragspartner des Käufers möglicherweise gar nicht direkt von der Insolvenz betroffen ist. 

Es liegen aber inzwischen Anfragen von verunsicherten Käufern vor, die seit Mai keine weiteren Informationen mehr bekommen haben. Es fehlen Informationen darüber, wie der aktuelle Baufortschritt ist und welche Auswirkungen die derzeitige Situation für die Käufer von Wohneinheiten hat. 

Indirekt könnte ein Zusammenhang bestehen, wenn z.B. aufgrund der oben benannten Insolvenzen Fertigstellungszeiträume nicht mehr eingehalten werden können oder aber eine Fertigstellung gar nicht mehr erfolgt. Hier lässt sich eine generelle Aussage nicht treffen. Hier muss in jedem individuellen Fall die vertragliche Konstruktion einerseits und die Auswirkung der derzeitigen Insolvenzen andererseits auf den Vertrag geprüft werden. Hier hilft aber meist ein Blick in den konkreten Vertrag, um Gewissheit zu bekommen. 

8. Lohnt es sich jetzt bereits einen Anwalt zu mandatieren? 

Im Grunde ist ja im Moment (noch) nicht viel passiert. Es besteht aber die Gefahr, dass die derzeitigen Insolvenzen negative Auswirkungen auf die konkrete Beteiligung bzw. das Investment oder einen bereits bestehenden Kaufvertrag haben (können). Dann wäre es wichtig zu wissen, welche Handlungsoptionen es geben kann. Auch die Klärung eines möglichen Deckungsschutzes seitens der Rechtsschutzversicherung ist empfehlenswert. Vor allem aber die Frage, ob Raten weiter zu erbringen sind und wie es mit einem konkreten Kaufvertrag aussieht, dürfte für viele AnlegerInnen oder KäuferInnen von erheblichen Interesse sein. 

Wenn Sie wissen wollen, wie es um Ihre konkrete Beteiligung oder Ihren konkreten Kaufvertrag in der derzeitigen Situation steht, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung hierzu kontaktieren. Sie können mir über das unten stehende Kontaktformular eine Nachricht zukommen lassen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de . Gern stehe ich Ihnen hierfür zur Verfügung.