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Rechtsfolgen der Schadstoffbelastung bei Immobilien (Fertighäuser der 1970er- und 1980er-Jahre)

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Die Sendung „plusminus“ (ARD, 27.07.16) berichtete über Schadstoffbelastungen in Fertighäusern der 70er und 80er Baujahre. Speziell geht es um Formaldehyde, Pentachlorphenol (PCP), Lindan und natürlich Asbest. Bis 1989 sah die DIN 68800 vor, dass Hölzer chemisch behandelt werden mussten! Diese Erkenntnis ist nicht neu, aber wichtig!

Aktuell geht man von ca. 700.000 Häusern in Deutschland aus. Sämtliche Stoffe sind höchst gesundheitsschädlich bis kanzerogen. Im schlimmsten Fall haben Sie Asbest auf dem Dach, auf der Fassade und ggfls. in Dichtungen von Steckdosen usw. Biozide wurden in großen Mengen bei der Behandlung der Hölzer verwendet. Das betrifft den Wandaufbau und die Dachunterkonstruktion.

Wenn Sie den Kauf eines solchen Hauses planen, gibt es an sich nur eine Strategie. Dennoch ist das nicht ganz einfach, schließlich könnte man ja Glück haben und das Objekt ist „clean". Fragen an den Verkäufer oder oft uninformierte Makler sind meist unerwünscht. Bei mehreren Interessenten kann das dazu führen, dass man Sie „aussortiert“. Ein vernünftiger Verkäufer allerdings sollte das Thema ernst nehmen. Kontaminationen mit Schadstoffen beeinflussen den Preis einer Immobilie sehr stark. Und schließlich kann man dessen Haftung nicht von vornherein ausschließen, die ja bis zu einer strafrechtlichen Verantwortung gehen kann.

Anderenfalls muss der Käufer schon im eigenen gesundheitlichen Interesse etwaige Schadstoffe thematisieren. Zunächst helfen Anfragen beim Hersteller oft nicht weiter: Entweder man gibt Ihnen keine Auskunft oder es fehlen entsprechende Verzeichnisse der Bauten.

Der erste Blick führt meist in die Baubeschreibung. Dort kann man oft sehen, ob zumindest Asbest verbaut wurde. Sicher ist aber auch das nicht. Lässt sich die Frage nach Schadstoffen im Bauwerk so nicht klären, hilft oft nur ein Gutachten zwecks Analyse. Hier ist dann zu klären, wer die Kosten dafür trägt und wie der Ablauf ist. Da so ein Gutachten nur mit dem Verkäufer gemeinsam erstellt werden kann (Zugang zum Haus), muss dieser für das Thema offen sein. Ist das nicht der Fall und bleiben Zweifel, sollte man vom Kauf Abstand nehmen oder wenigstens den Kaufpreis verhandeln. Auch sollte im Fall des Erwerbs der Kaufvertrag diese Thematik enthalten. In den Standardverträgen der Notare finden sich häufig unbestimmte Klauseln zu Schadstoffen. Bei Verdacht auf Kontamination genügt das nicht. Solch ein Kaufvertrag sollte immer geprüft und ggfl. ergänzt werden.

Wenn Sie ein schadstoffbelastetes Haus gekauft haben, sollten Sie rasch handeln: einmal, weil der Aufenthalt im Haus gesundheitsschädlich ist und zweitens, weil durchs Abwarten Ihre rechtliche Stellung nicht besser wird. Eventuell laufen auch Fristen, die Sie beachten müssen! Gehen Sie davon aus, dass derartige Fälle regelmäßig gerichtlich verhandelt werden. Schließlich kostet so eine Sanierung nicht wenig Geld und die Rückabwicklung des Kaufvertrags wird der Verkäufer unbedingt verhindern wollen.

Der Ausgang eines solchen Rechtsstreits ist – wie so oft – offen: Zunächst kommt es auf den Kaufvertrag an. Dann darauf, was der Verkäufer und ggfls. auch der Makler wusste. Wie war Ihr Kenntnisstand? Usw.

Gerichtsentscheidungen dazu gibt es bislang ersichtlich keine. Die Urteile betreffen meist DDR-Altlasten oder Gewerbeobjekte. Im Mietrecht jedenfalls gibt es vereinzelte Urteile, die eine deutliche Minderung bereits bei einer konkreten Gefahrenlage für den Mieter zugesprochen haben (AG Bielefeld, OLG Hamm).

Ich denke, dass es an der Zeit ist, diese Thematik vor Gericht zu bringen. Letztendlich haben Sie auch gar keine andere Wahl. Dabei muss der Fokus endlich darauf gelegt werden, wie diese Häuser damals gebaut wurden und was das heute im Falle eines Verkaufs bedeutet. Wir helfen Ihnen gerne dabei.


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