Schimmel in der Mietwohnung: Wie sich der Mieter richtig verhält – und eine Kündigung vermeidet

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Nicht selten erkranken Mieter an Schimmelpilz-Sporen, die sich in der Raumluft ihrer Wohnung verbreiten. Schimmel, den man hinter einem Schrank oder in den Ecken eines Zimmers entdeckt, sollte man deshalb ernst nehmen – und darauf reagieren. Der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck nennt die wichtigsten Punkte, auf die der Mieter beim Thema Schimmel achten muss:

1. Den Schimmel nicht selbst (mit-)verursachen

Auch wenn manche Wohnungen anfälliger sind für Schimmel, als andere: Der Mieter trägt oft zumindest eine Mitschuld am Schimmelbefall, manchmal ist er dafür allein verantwortlich. Kommt das erst im Gerichtsverfahren heraus, kann der Mieter den Prozess verlieren – etwa wenn es um Beseitigungsansprüche, Schadensersatz, Mietminderung oder auch einen Räumungsprozess geht.

Jeder Mieter sollte sich deshalb, und seiner eigenen Gesundheit willen, immer so verhalten, dass er einen Schimmelpilzbefall in seiner Wohnung nicht befördert. Wenn er dabei auf drei Dinge achtet, kann er regelmäßig sicher gehen, dass allein der Vermieter verantwortlich gemacht wird, wenn trotzdem Schimmel auftritt.

Der Mieter muss: für ausreichende Lüftung und Beheizung sorgen, und bei seiner Möblierung auf ausreichenden Abstand, besonders zu den Außenwänden, sorgen.

Konkret: Man sollte morgens nach dem Aufstehen die ganze Wohnung mindestens fünf Minuten lang bei offenen Fenstern querlüften, und dasselbe kurz vor dem Verlassen der Wohnung wiederholen. Wenn man in die Wohnung zurückkehrt, lüftet man genauso nochmal, und auch kurz bevor man schlafen geht. Insgesamt sollte eine Wohnung je nach Benutzung mindestens vier- bis sechsmal am Tag quergelüftet werden.

Die Wohnung sollte mindestens einmal täglich auf 20 Grad geheizt, und die aufgewärmte, feuchte Raumluft zeitnah rausgelüftet werden.

Dass man ausreichend geheizt und gelüftet hat, muss man vor Gericht nachvollziehbar darlegen können. Am besten man heizt und lüftet auch vor Zeugen, wenn etwa Freunde zu Gast sind, um sein Heiz- und Lüftverhalten beweisen zu können.

Keinesfalls darf man Räume der Wohnung, etwa das Schlafzimmer, im Winter unbeheizt lassen. Damit verstößt der Mieter gegen seine Obliegenheitspflichten dem Vermieter gegenüber, die Mietsache vor Schäden zu bewahren. Für den deshalb durch den Schimmel entstandenen Schaden ist der Mieter dann regelmäßig voll verantwortlich. Und er riskiert damit die Kündigung seines Mietverhältnisses wegen einer Vertragsverletzung.

Die Möbel sollten mindestens an der Scheuerleiste sehen, am besten kurz davor, so dass hinter den Möbeln eine Luftzirkulation möglich ist. Zwar gibt es Gerichtsurteile, die einen Möbelabstand von mindestens 10 cm fordern, das ist meiner Ansicht nach aber im Regelfall nicht nötig.

Wer beim Entstehen des Schimmels mitgewirkt hat, macht sich gegebenenfalls dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, und er ist meist daran gehindert, seine eigenen Rechte, wie Mietminderung, Instandsetzung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz, gerichtlich durchzusetzen.

2. Schimmelbefall nachweisbar beim Vermieter anzeigen

Hat man als Mieter alles richtig gemacht, und kommt es aber trotzdem zum Schimmel, muss man den Vermieter umgehend informieren. Das tut man am besten per Mail oder in einem vorab per Fax versandten Schreiben, wobei man sich den Zugang des Schreibens oder der Mail von der Hausverwaltung bestätigen lassen sollte, damit man die Anzeige später beweisen kann. Es reicht, wenn man den Schimmel so beschreibt, wie man ihn sieht, dann aber auch möglichst genau.

3. Einen Anwalt einschalten

Erfahrungsgemäß kann es dauern, bis sich der Vermieter bewegt und den Schimmel professionell beseitigen lässt. Da der Schimmel aber immer eine Gefahr für die Bewohner darstellt, ist es ratsam, früh einen Anwalt hinzuzuziehen, der bei Vorliegen der Voraussetzungen regelmäßig für eine zügige Beseitigung des Schimmels und für eine Durchsetzung der mieterseitigen Ansprüche sorgt.

4. Miete unter Vorbehalt weiterzahlen

Ich rate dringend davon ab, von sich aus eine Minderungsquote anzusetzen und wegen des Schimmels weniger Miete zu überweisen. Wer das tut, riskiert es, seine Wohnung zu verlieren! Verschätzt man sich nämlich mit der Minderungsquote, hat der Vermieter gegebenenfalls das Recht, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Zahlen sollte man die Miete deshalb weiterhin immer vollständig, aber mit dem Vermerk „unter Vorbehalt“. In dem Fall kann man, falls später ein Gericht eine Minderungsquote feststellt, die dementsprechend zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

5. Rechte als Mieter geltend machen

Die wegen des Schimmelbefalls entstandenen Rechte des Mieters: Instandsetzung, Mietminderung und Schadensersatz, sollte der Mieter schriftlich beim Vermieter geltend machen und ihm dabei eine Frist von zwei Wochen setzen, um darauf zu reagieren beziehungsweise tätig zu werden. Tut sich von Vermieterseite dann nichts, rate ich regelmäßig dazu, zügig Klage einzureichen, damit sich die Beseitigung möglichst nicht unnötig verzögert.

Die Miete sollte dabei immer vollständig und regelmäßig weitergezahlt werden, nur eben unter Vorbehalt. Stellt ein Gutachter im Prozess eine Mitschuld des Mieters am Schimmel fest, fällt die Minderungsquote oft deutlich niedriger aus, als gedacht. Wer in dem Fall einen Teil der Miete über Monate einbehalten hat, kann damit leicht in einen so deutlichen Zahlungsverzug gekommen sein, dass eine Kündigung des Vermieters unter Umständen wirksam sein kann.

Droht Ihnen die Kündigung Ihrer Mietwohnung? Haben Sie Fragen zu Ihren Rechten wegen Schimmelpilzbefalls in Ihrer Wohnung?

Rufen Sie noch heute Fachanwalt Bredereck in seiner Fachanwaltskanzlei für Mietrecht an. Im Fall einer Kündigung oder einer drohenden Kündigung ist die telefonische Erstberatung bei Fachanwalt Bredereck kostenlos und unverbindlich.

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.