Schönheitsreparaturen: Welche Mietklauseln sind unwirksam?

Schönheitsreparaturen: Wann sind Mietklauseln unwirksam?

Schönheitsreparaturen sind ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Oft findet sich in Mietverträgen eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung verpflichtet – doch nicht alle Klauseln sind rechtlich haltbar. Das Amtsgericht (AG) Hanau hat mit Urteil vom 29.11.2024 (Az.: 32 C 265/23) entschieden, dass eine Klausel mit den alten kurzen Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren in einem Mietvertrag nach Februar 2008 unwirksam ist.

Was bedeutet dieses Urteil für Mieter und Vermieter? Wer muss die Wohnung renovieren? Und welche Klauseln sind weiterhin wirksam?

Was sind Schönheitsreparaturen – und wer ist dafür zuständig?

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Wiederherstellung der normalen Abnutzung einer Mietwohnung, beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken oder das Lackieren von Türen und Heizkörpern.

Nach dem Gesetz (§ 535 BGB) ist eigentlich der Vermieter für die Instandhaltung und Renovierung der Wohnung zuständig. Allerdings kann diese Pflicht durch eine vertragliche Klausel auf den Mieter übertragen werden. Solche Klauseln unterliegen jedoch strengen Anforderungen der Rechtsprechung.

Das Urteil des AG Hanau zeigt, dass viele ältere Mietvertragsklauseln unwirksam sind – insbesondere dann, wenn sie zu kurze Renovierungsfristen vorsehen oder dem Mieter die Renovierung einer unrenovierten Wohnung auferlegen.

Wann ist eine Klausel unwirksam?

Das AG Hanau stellte in seinem Urteil fest, dass die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. Dies hatte zwei Hauptgründe:

1️⃣ Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben
Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14) ist eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung verpflichtet, nur dann wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war. In diesem Fall war die Wohnung jedoch bereits abgenutzt – damit durfte die Renovierungspflicht nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

2️⃣ Die Klausel enthielt einen starren Fristenplan mit 3, 5 und 7 Jahren
Ältere Mietverträge enthalten oft Klauseln, die Schönheitsreparaturen in festen Zeitabständen vorschreiben – etwa, dass Wände alle 3 Jahre gestrichen werden müssen, Heizkörper alle 5 Jahre und Türen alle 7 Jahre. Diese kurzen Fristen sind nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr zulässig.

Bereits der BGH (Urteil v. 26.9.2007 – VIII ZR 143/06) hatte entschieden, dass für ältere Mietverträge (bis Februar 2008) solche Fristen akzeptabel sind, für neuere Verträge jedoch nicht mehr. Das AG Hanau schloss sich dieser Ansicht an und verlangte stattdessen längere Fristen von 5, 8 und 10 Jahren.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

🔹 Für Mieter

• Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss nicht automatisch für Schönheitsreparaturen aufkommen.
• Eine starre Fristenklausel mit 3, 5 und 7 Jahren ist in neueren Verträgen unwirksam.
• Falls eine solche unwirksame Klausel im Mietvertrag steht, kann der Mieter nicht zur Renovierung gezwungen werden.

🔹 Für Vermieter

• Vermieter müssen darauf achten, dass ihre Mietverträge den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen.
• Klauseln mit zu kurzen Renovierungsfristen oder einer starren Pflicht zur Endrenovierung sind unwirksam.
• Falls die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, kann der Vermieter den Mieter nicht zur Renovierung verpflichten – es sei denn, es gab eine angemessene Ausgleichsleistung, z. B. eine reduzierte Miete.

Was gilt bei bunten Wänden („Villa Kunterbunt“)?

Eine weitere interessante Frage in diesem Fall war, ob ein Mieter verpflichtet ist, eine in bunten Farben gestrichene Wohnung in einem „vermietbaren Zustand“ zurückzugeben.

Der BGH (Urteil v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12, „Villa Kunterbunt“) hatte entschieden, dass Mieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig sein können, wenn sie eine ursprünglich neutral gestrichene Wohnung in einem auffälligen, schwer vermietbaren Zustand zurückgeben.

Allerdings stellte das AG Hanau klar, dass dieser Fall nicht zutrifft, wenn die Wohnung bereits unrenoviert übergeben wurde. Das bedeutet:

• Falls der Vermieter dem Mieter eine Wohnung mit bunten Wänden übergibt, darf der Mieter sie auch bunt zurückgeben.
• Falls die Wohnung bei Einzug jedoch in hellen, neutralen Farben gestrichen war, muss sie auch in einem vermietbaren Zustand zurückgegeben werden.

Welche Renovierungspflichten gelten jetzt?

Mieter müssen Schönheitsreparaturen nur durchführen, wenn:

✔ Die Wohnung bei Einzug renoviert war
✔ Die Renovierungspflicht individuell und fair geregelt ist
✔ Keine starren Fristen vorgegeben sind

Falls eine Klausel gegen diese Grundsätze verstößt, ist sie unwirksam – der Mieter muss dann nicht renovieren.

Vermieter sollten daher prüfen, ob ihre Mietverträge aktuell und rechtssicher sind. Alte Verträge mit starren Fristen oder einer pauschalen Renovierungspflicht sind heute meist nicht mehr haltbar.

Was tun, wenn es Streit gibt?

Falls es zwischen Mieter und Vermieter zu einem Streit über Schönheitsreparaturen kommt, sollten beide Seiten folgendes beachten:

✅ Mieter sollten prüfen, ob die Klausel wirksam ist – ist sie unwirksam, besteht keine Renovierungspflicht.
✅ Vermieter sollten die Wohnung bei Übergabe dokumentieren – das hilft später bei Streitigkeiten.
✅ Beide Seiten sollten eine rechtliche Beratung einholen, bevor sie Forderungen stellen oder ablehnen.

Falls Sie sich unsicher sind, ob eine Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, stehe ich Ihnen als gerne zur Verfügung!