Stellplätze im rückwärtigen Grundstücksbereich - Rücksichtnahmegebot (planerische und tatsächliche Vorbelastung)

Häufig wenden sich Mandanten an mich mit der Bitte, dass ich die Bebauung des Nachbargrundstücks im rückwärtigen Grundstücksbereich verhindere. Nicht selten handelt es sich dabei um die Errichtung von Stellplätzen (z.B. offene Stellplätze, Carports, Garagen und Tiefgaragen) im Zusammenhang mit der Genehmigung eines Ein- / Mehrfamilienhauses. Gefürchtet wird insb. eine Störung der Wohnruhe bzw. eine Einschränkung der Garten- / Terrassennutzung durch Lärm- und Geruchsbelästigungen.

Rücksichtnahmegebot

Bei der Prüfung, ob durch die Genehmigung von Stellplätzen im Rückwärtigen Grundstücksbereich nachbarschützende Rechte verletzt werden, muss sich die Baugenehmigung insb. an dem nachbarschützenden Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 Satz 2 Baunutzungsverordnung – BauNVO – messen lassen. Gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO sind Stellplätze unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die unzumutbar sind. Wann die Schwelle der Unzumutbarkeit überschritten wird ist nicht abstrakt und generell nach festen Merkmalen zu beantworten. Entscheidend ist die konkrete Situation, in der sich die Belästigungen auswirken können. Dieser Beitrag dient dazu, die wesentlichen Kriterien der niedersächsischen Rechtsprechung bei der Einzelfallbetrachtung darzustellen, wobei ich auf zwei in der anwaltlichen Praxis vermehrt vorkommende Problemstellungen vertieft eingehe: Die planerische und die tatsächliche Vorbelastung. Im Einzelnen:

Allgemeiner Grundsatz

Nach ständiger Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg gelten zur Anordnung von Stellplätzen (und Garagen) abseits von öffentlichen Verkehrsflächen folgende Grundsätze: Stellplätze und Garagen sollen grundsätzlich möglichst nah an öffentliche Verkehrsflächen herangebaut werden, um kein Störpotenzial in Ruhezonen hineinzutragen, in denen bislang keine Fahrzeugbewegungen stattfanden. Dementsprechend sollen selbst nach § 47 Nds. Bauordnung – NBauO – erforderliche Garagen und Stellplätze in der Regel nicht im Hintergarten liegen oder in das Blockinnere eines Straßenkarrees vordringen. Das gilt jedoch nur, wenn dieses Karree durch Grünflächen bzw. durch relative Wohnruhe gekennzeichnet ist. Was danach bei Abwägung der konkurrierenden Nutzungsinteressen dem Bauherrn gestattet bzw. seinem Nachbarn zugemutet werden kann, richtet sich zum einen nach der Vorbelastung des geplanten Aufstellungsortes durch vergleichbare Anlagen, daneben und vor allem aber nach den Festsetzungen eines für diesen Bereich geltenden Bebauungsplans (OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2022, Az. 1 ME 84/22; Beschluss vom 20.09.2017, Az. 1 ME 111/17 u.a.).

Festsetzungen eines Bebauungsplans - Planerische Vorbelastung 

Existiert ein Bebauungsplan, ist die planerische Vorbelastung mit dem gebotenen Gewicht in die Betrachtung einzustellen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2022, Az. 1 ME 84/22). Erlaubt der Bebauungsplan eine Bebauung im hinteren Grundstücksbereich bis an die Grundstücksgrenze heran, schließe dies nach der Ansicht des 1. Senats ohne anderweitige Regelungen grundsätzlich auch Stellplätze und Garagen ein. Das gelte erst recht, wenn der Plangeber straßenabgewandten Grundstücksverkehr in seinen textlichen Festsetzungen ausdrücklich zulässt. Da das Gebot der Rücksichtnahme kein Instrument zur Korrektur der Planungsabsichten der Gemeinde ist, bedürfe es nach der Ansicht des 1. Senats „besonderer Umstände des Einzelfalls“. Dabei ist insb. von Bedeutung, was nach den Festsetzungen und der Begründung des Bebauungsplans zu erwarten war. Dazu folgendes Beispiel:

Beispiel:

• Ein Bauherr erhält die Genehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten und sechs Stellplätzen. Der Bebauungsplan Nr. 001, dessen Ziel ausdrücklich die Schaffung von Wohnraum ist, setzt eine Bautiefe von 13 Meter fest. Abweichend davon wird dem Bauherrn im Wege der Befreiung nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch – BauGB – eine Überschreitung der festgesetzten Bautiefe um weitere 13 Meter gestattet. Nach der Ansicht des 1. Senats muss der Nachbar ein Vorhaben dieses Umfangs grundsätzlich nicht erwarten (OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2022, Az. 1 ME 84/22). Soweit eine Ausnutzung des Vorhabengrundstücks mit vier Wohneinheiten und sechs Stellplätzen bei Ausschöpfung der Maßfestsetzungen des Bebauungsplans (13 Meter Bautiefe) gleichwohl möglich ist, folge aus der bloßen Überschreitung der festgesetzten Bautiefe jedoch noch kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Bewegt sich die Anordnung notweniger Einstellplätze im Rahmen dessen, was der Bebauungsplan erlaubt, seien die von ihnen ausgehenden Immissionen als mit einer Wohnnutzung typischerweise verbunden grundsätzlich hinzunehmen (vgl. auch § 12 Abs. 2 BauNVO).

Tatsächliche Vorbelastung

Besondere (Abgrenzungs-) Schwierigkeiten bereitet regelmäßig die Frage, wann die Genehmigung rückwärtiger Stellplätze in einer bereits durch Stellplatzverkehr vorbelasteten Lage die Schwelle der Zumutbarkeit überschreitet. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg fordert, dass die von dem Vorhaben ausgelösten Belästigungen gegenüber dem Vorhandenen eine neue Größenordnung erreichen müssen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 06.05.2019, Az. 1 ME 37/19). Feste Kriterien gibt es nicht. Maßgeblich sind wiederum die Umstände des Einzelfalls.

Beispiel:

In seiner Entscheidung vom 06.05.2019 nahm der 1. Senat eine neue Größenordnung in folgender Konstellation an:

• „Die Antragsteller sind Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks AStraße, das im Nordosten an die H. grenzt. Die rückwärtige Hälfte des ursprünglichen Grundstücks wurde mittlerweile von diesem abgetrennt und mit einem weiteren Einfamilienhaus bebaut. Die Zufahrt zu dessen Garage läuft über das Antragstellergrundstück an dessen nordwestlicher Grenze entlang. Südwestlich des Wohnhauses liegt dessen Terrasse. Auch die Grundstücke H. K. und L. weisen Bebauung in zweiter Reihe auf. Das in seiner heutigen Gestalt 646 m² große Vorhabengrundstück der Beigeladenen –H. H. – schließt sich südöstlich an das Antragstellergrundstück an, ist etwa 5,50 m tiefer als dieses und war ursprünglich mit einem inzwischen beseitigten Einfamilienhaus mit Zufahrt und Garage an der gemeinsamen Grundstücksgrenze versehen. Der ehemals rückwärtige Bereich dieses Grundstücks bildet inzwischen ein eigenes, etwa 400 m² großes Grundstück (H. M.), dessen Erschließung durch eine Baulast auf dem Vorhabengrundstück gesichert ist, welche insbesondere zum Wenden in dessen rückwärtigem Bereich berechtigt. Das Grundstück ist bislang unbebaut, allerdings ist eine Bebauung beabsichtigt. Alle genannten Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N. der Antragsgegnerin aus dem Jahr 1971, der für sie allgemeines Wohngebiet und eine zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 sowie entlang der H. eine Baugrenze in 5 m Abstand zu dieser festsetzt. Am 12.9.2018 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohneinheiten auf dem Vorhabengrundstück. Von sechs Einstellplätzen soll einer in Anwendung des § 23 Abs. 5 BauNVO außerhalb der Baugrenze vor dem Gebäude hergestellt werden. Zwei weitere, je 2x5 m große Stellplätze sollen längs der nordwestlichen Grundstücksgrenze auf der Höhe des Wohnhauses der Antragsteller bzw. von dessen Terrasse liegen. Zwischen diesen Stellplätzen und dem Antragstellergrundstück sieht die Baugenehmigung eine 1,80 m hohe begrünte Lärmschutzwand vor; zwischen ihnen und dem Wohnhaus verläuft die 3 m breite Zufahrt zum rückwärtigen Grundstücksbereich. Die übrigen drei – 2,50 m breiten – Stellplätze sind dort zwischen Hauswand und Grundstücksgrenze im rechten Winkel zur Zufahrt, die sich hier zu einer 5,85 m breiten Rangierfläche verbreitert, angeordnet.“

Einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme begründete der 1. Senat mit folgender – auszugsweise wiedergegebenen – Argumentation:

• „Zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass das Grundstück der Antragsteller zwar mit Blick auf die auf mehreren Hinterliegergrundstücke in der Nachbarschaft vorhandene Bebauung nebst Stellplätzen nicht mehr von der Rechtsprechung des Senats profitieren kann, nach der die Stellplätze eines Vorhabens - unabhängig von ihrer Anzahl - grundsätzlich möglichst nicht in bislang unbelastete, von Grün und weitgehender Wohnruhe geprägte rückwärtige Grundstücksbereiche vordringen sollen. Ebenfalls zutreffend ist jedoch sein Ansatz, dass dies nicht gleichsam einen Freibrief für eine beliebige verkehrliche Nutzung rückwärtiger Grundstücksbereiche bildet. Die Grenze des Zumutbaren kann vielmehr auch in diesen Fällen überschritten sein, wenn die Anzahl der Stellplätze oder ihre konkrete Anordnung auf dem Baugrundstück dazu führen, dass Belästigungen entstehen, die gegenüber der Vorbelastung eine neue Größenordnung erreichen. Das ist hier mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu erwarten.
  
  
• Der bisherige straßenferne Kfz-Verkehr südwestlich der H. beschränkt sich, soweit ersichtlich, auf die Nutzung von maximal ein bis zwei Stellplätzen je Baugrundstück; dort, wo in zweiter Reihe gebaut ist, scheinen die Gebäude in erster Reihe überhaupt keine rückwärtigen oder seitlichen Stellplätze aufzuweisen. Ein Erfordernis besonderen Rangierverkehrs ist nicht erkennbar. Die zu erwartende Nutzung des Vorhabengrundstücks wird darüber deutlich hinausgehen.
  
  
• Anders als die Ausführungen des Verwaltungsgerichts vielleicht suggerieren, kann der Umstand, dass das Grundstück H. M. jederzeit einer Bebauung zugeführt werden kann, bei der Beurteilung des angegriffenen Vorhabens nicht gänzlich ausgeblendet werden; auch dies ist mit der Beschwerde in der Sache ausreichend gerügt. Eine schlichte Addition der Beeinträchtigungen durch das angegriffene und ein auf dem Nachbargrundstück möglicherweise konkret geplantes Vorhaben, wie sie die Antragsteller offenbar vorgenommen sehen wollen, verbietet sich zwar, so dass sich die von den Antragstellern beantragte Beiziehung etwaiger Bauakten zum Hinterliegergrundstück erübrigt. Umgekehrt kann aber auch nicht unterstellt werden, das Hinterliegergrundstück werde dauerhaft unbebaut bleiben, mit der Folge, dass die Beigeladene gleichsam dessen „Belästigungskontingent“ mit verbrauchen könnte. Vielmehr ist für das Hinterliegergrundstück die Möglichkeit einer für sich nachbarverträglichen, der Situation auf den Grundstücken H. O. und P. vergleichbaren Bebauung in die Betrachtung einzubeziehen. Das hat Rückwirkungen auf die Situation auf dem Vorhabengrundstück selbst: Ist, wie hier, durch Baulast eine Inanspruchnahme des Vorhabengrundstücks für den Zufahrts- und Rangierverkehr des Hinterliegergrundstücks abgesichert, so kann dies nicht wie ein unbelastetes Grundstück für eigenen Stellplatzverkehr zu Lasten der Nachbarschaft genutzt werden. Durch Abspaltung von Fahrrechten vom Grundeigentum kann das Maß des den Nachbarn insgesamt zumutbaren Verkehrs nicht erhöht werden. Die durch die Mitnutzung der Zuwegung bedingte erhöhte Verkehrsintensität auf der Baulastfläche geht daher bei der Prüfung des Rücksichtnahmegebots zu Lasten des belasteten Grundstücks.
  
  
• Die somit zu berücksichtigende zu erwartende Belastung der Zufahrt und Rangierfläche mit dem Verkehr des Hinterliegergrundstücks verschärft die vom Verwaltungsgericht anschaulich dargestellten Probleme bei der Ausnutzung der genehmigten Stellplätze und Zufahrten. Mit dem Verwaltungsgericht und den Antragstellern geht der Senat davon aus, dass die Enge der beiden an der nordwestlichen Grundstücksgrenze angeordneten Stellplätze dazu führen wird, dass immer wieder die mit 3,0 m statt der in § 4 GaStPlVO vorgesehenen 3,50 m ohnehin schmale Fahrgasse zum Parken in Anspruch genommen werden wird, was gerade auf der Höhe der Terrasse der Antragsteller die Flüssigkeit des Durchfahrtsverkehrs behindern wird. Anders als die Antragsteller hält der Senat es zwar nicht für überwiegend wahrscheinlich, dass die Errichtung der Lärmschutzwand an deren Anspruch auf eine lebende Hecke als ortsübliche Einfriedung scheitern wird. Dass andere Einfriedungen als lebende Hecken im Wohnquartier nicht ortsüblich sind, mithin nicht als alternative Einfriedung angeboten werden dürften, haben die Antragsteller nicht schlüssig dargelegt; der Blick auf das dreidimensionale Luftbild bei google maps lässt derartiges auch nicht vermuten. Hecken herrschen zwar vor, doch scheinen auch mehrfach Sichtschutzzäune errichtet zu sein, hinter denen eine Lärmschutzwand ohne weiteres auf schmalem Raum errichtet werden könnte. Selbst bei Verwirklichung einer 1,80 m hohen Lärmschutzwand dürfte die mit dem um in die Fahrgasse hineinparkende Fahrzeuge herumnavigierenden Verkehr verbundene Unruhe jedoch auf dem Nachbargrundstück spürbar sein. Hecken, wie sie im hinteren Bereich der gemeinsamen Grundstücksgrenze vorgesehen sind, bieten erfahrungsgemäß nur wenig Schallschutz, ebenso wie die Distanz von (nur) 2 m zwischen Zufahrt und Grundstücksgrenze. Zu dem Verkehr zum und von den drei rückwärtigen Stellplätzen und der fehlenden Eignung der Zu- und Abfahrt für Begegnungsverkehr hat das Verwaltungsgericht das Nötige gesagt; allerdings ist, wie oben dargelegt, der mutmaßlich in absehbarer Zeit hinzutretende Rangierverkehr des Hinterliegergrundstücks zusätzlich zu berücksichtigen.
  
  
• Dass, wie das Verwaltungsgericht hervorhebt, es dem Beigeladenen schwerfallen dürfte, die für sein Vorhaben notwendige Anzahl von sechs Stellplätzen ohne weitergehende Umplanungen in einer die Nachbarn weniger belastenden Weise auf dem Vorhabengrundstück unterzubringen, dürfte zutreffen, auch wenn möglicherweise die Situation im rückwärtigen Grundstücksbereich durch eine Verschiebung der dortigen drei Stellplätze nach Südosten und damit einhergehende Vertiefung des Rangierraums etwas entschärft werden könnte. Allerdings verlangt das Gebot der Rücksichtnahme es den Nachbarn nicht unbedingt ab, der Beigeladenen die größte nach den Maßfestsetzungen des Bebauungsplans und den Grenzabstandsvorschriften der NBauO mögliche bauliche Ausnutzung ihres Grundstücks zu ermöglichen. Wenn eine nachbarverträgliche gleichzeitige Errichtung von fünf Wohnungen und den dafür benötigten Stellplätzen auf dem Baugrundstück nicht möglich ist, muss sich die Beigeladene gegebenenfalls mit der Schaffung von nur vier Wohnungen begnügen. Der Umstand, dass auf den übrigen Grundstücken in der Nachbarschaft eine wesentlich geringere Wohndichte vorherrscht, legt nahe, dass auch dies wirtschaftlich nicht unvertretbar wäre.“

Mit Beschluss vom 19.11.2021, Az. 1 ME 76/20 lehnte das Oberverwaltungsgericht Lüneburg eine relevante neue Größenordnung ab. Auf eine ausführliche Darstellung verzichte ich an dieser Stelle.

Fazit

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Stellplätzen im rückwärtigen Grundstücksbereich eine umfassende Würdigung des Sachverhaltes erfordert. Dabei kommt es entscheidend auf die konkrete Situation an, in der sich die Belästigungen auswirken. Vor allem der Standort der Stellplätze und Garagen, seine Lage und Nähe zu den Nachbargrundstücken, die Art und Empfindlichkeit der dort stattfindenden Nutzungen sowie etwaige Vorbelastungen sind zu berücksichtigen. 

Beabsichtigen Sie, sich gegen die Bebauung des Nachbargrundstücks zu wehren, können Sie mich gerne kontaktieren.