UMFANG DER DUE-DILIGENCE-PRÜFUNG BEIM KAUF EINER IMMOBILIE: IST DER GANG ZUM BAUAMT ERFORDERLICH?

Beim Kauf einer Sache ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, die gekaufte Sache zu untersuchen. Bei der Prüfung selbst ist die übliche Sorgfalt walten zu lassen. Sie können später keine Nachbesserung oder einen Preisnachlass für Mängel verlangen, die bei normaler Sorgfalt hätten erkannt werden müssen.

Wie ist  das jedoch bei Immobilien?

 Müss der Käufer bei einem Immobilienkauf z.B. prüfen, ob hinsichtlich der zu erwerbenden Immobilien eine Baugenehmigung oder eine andere erforderliche Verwaltungsakte (Planfeststellungsbeschluss, Belegungsgenehmigung usw.) erteilt wurde?

Es kommt nämlich sehr häufig vor, dass der Käufer erst nach dem Kauf feststellt, dass eine solche Genehmigung fehlt.

Bisher war nicht klar, ob der Käufer berechtigt ist, eine Entschädigung oder andere Vergünstigungen zu beanspruchen, wenn er nicht aktiv geprüft hat, ob die erforderliche Baugenehmigung oder die Bauabnahme (im Tschechischen „kolaudační souhlas“) hinsichtlich der zu erwerbenden Immobilie vorliegt.

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung stellte sich das Oberste Gericht der Tschechischen Republik in seinem Urteil Az. 22 Cdo 2616/2021-II vom --- auf die Seite der Käufer, indem es Folgendes feststellte:

"Das Verhalten des Erwerbers liegt in der Regel nicht außerhalb der üblichen Sorgfalt, wenn er es unterlässt, das Vorhandensein von Baugenehmigungen oder Bauzulassungen zu überprüfen; eine Überprüfung ist in der Regel nicht erforderlich, wenn sich aus den Gesprächen zwischen den Parteien oder dem Zustand des Gebäudes keine Umstände ergeben, die einen eindeutigen Zweifel daran begründen, dass das Gebäude über die erforderlichen öffentlichen Genehmigungen verfügt."

Nach Auffassung des Gerichts ist es daher in der Regel der Verkäufer, der sich über das Fehlen einer Baugenehmigung oder eines anderen Verwaltungsakts informieren muss. Unterlässt er dies, handelt es sich um eine Pflichtverletzung und dem Käufer sollten die Rechte aus mangelhafter Erfüllung zustehen.

Unabhängig davon, ob Sie als Käufer oder Verkäufer an einer Immobilientransaktion beteiligt sind, empfehlen wir Ihnen, sich nicht allein auf die gesetzliche Regelung zu verlassen.

Rechtssicherheit und ein erfolgreiches Geschäft können viel besser durch eine angemessene rechtliche Due-Diligence-Prüfung und einen ausgefeilten Vertrag, der alle Besonderheiten Ihres Falles berücksichtigt, gewährleistet werden.

Sind Sie an solchen Rechtsdienstleistungen interessiert? Unser auf Immobilientransaktionen spezialisiertes Team ist für Sie da!