Vermieter darf Eigenleistungen wie Unternehmer abrechnen

Der Fall: Der Vermieter verklagt seinen Mieter auf Zahlung von Positionen "Gartenpflege und Hausmeister". Diese sind in der Abrechnung nicht durch den Einsatz eigenen Personals der tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt. Der Vermieter hat fiktive Nettokosten eines Drittunternehmens gemäß dessen Leistungsverzeichnis über die anfallenden Hausmeister- und Gartenarbeiten abgerechnet. Darf er das?

Das Gericht: Ja er darf. Er kann die geltend gemachte Betriebskostenabrechnung so abrechnen. Wenn sein Personal billiger ist, so kann er gleichwohl nach den fiktiven Kosten die erbrachten Leistungen abrechnen, wenn diese Leistung durch einen Dritten so entstanden wäre. Eine solche Abrechnungsmöglichkeit steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt, sondern auch institutionellen Eigentümern. Es muss sich dabei um "realistische" Kosten handeln.

Kopinski-Tipp: In der Abrechnung dürfen grundsätzlich nur die tatsächlich Entstandenen Kosten des Vermieters angesetzt werden. Unter Betriebskosten sind zunächst nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB für solche Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch die Inanspruchnahme von Fremdleistungen erwachsen.§ 1 BetrKV regelt, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, die organisatorische Durchführung einzelner Betriebskostenarten bzw. deren zu Grunde liegenden Arbeiten zu ändern und somit von einer Fremdbeauftragung auf eine Eigenleistung überzugehen und umgekehrt, soweit keine Kostenmehrung eintritt. Auch während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter Aufgaben auf Dritte oder auf sich selbst übertragen, solange er die Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung berücksichtigt. Als Eigenleistung bieten sich insbesondere Hausmeistertätigkeiten, Hausreinigung, Straßenreinigung und Gartenpflegearbeiten an. Diese Arbeiten können durch den Vermieter selbst, seiner Arbeitnehmer oder einen unselbstständigen Regiebetrieb erbracht worden sein. Diese fiktiven Kosten müssen schlüssig dargelegt werden, damit diese Eigenleistungen mit fiktiven Kosten durch Dritte verglichen werden können. Es muss der Betrag aufgeführt werden, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten, jedoch ohne Umsatzsteuer, hätte aufgewendet werden müssen. Hier ist die angemessene marktübliche Vergütung zugrunde zulegen. Es ist jeweils das günstigste Angebot zugrunde zulegen. Verfügt der Vermieter nicht über die Qualifikation einer Fachkraft, etwa die eines Gärtners, kann er auch keine Fachkraftkosten ansetzen, sondern nur den üblichen Stundenlohn eines Gartenhilfsarbeiters. Werden die Arbeiten von einem Regiebetrieb durchgeführt, kann der Vermieter die von diesem Regiebetrieb berechneten Kosten ansetzen, bis zur Höhe des Betrages, den sonst ein Unternehmen für eine gleichwertige Leistung vergütet bekäme (hier auch die Mehrwertsteuer). Die fiktiven Kosten müssen schlüssig dargelegt werden, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten (Größe der Rasenfläche, Mähturnus etc. p.p.) sowie das hierzu von dem Drittunternehmen abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen wird. Dabei sollte es sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten handeln.

S.a. BGH vom 14.11.2012, VIII ZR 41/12

Der Verfasser dieses INFO-Letters ist seit 2003 Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Sachsen-Anhalt e. V. und Autor zum Thema WEG- und Immobilienrecht.