Vermieter insolvent - Rechtliche Folgen für Gewerbemieter

Insolvenzen von Immobilienunternehmen häufen sich. Welche rechtlichen Auswirkungen ergeben sich für gewerbliche Mietverhältnisse? Hier bekommen Sie kurz und knapp die Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Vermieterinsolvenz.

Welche Auswirkungen hat die Insolvenz des Vermieters auf das Mietverhältnis?

Die Insolvenz eines Vermieters beeinträchtigt zunächst nicht das bestehende Mietverhältnis. Gemäß § 108 Abs. 1 InsO bleibt der Mietvertrag mit Wirkung für die Insolvenzmasse bestehen. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben weiterhin ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht für den Mieter.

Welche Verpflichtungen hat der Insolvenzverwalter?

Insolvenzverwalter müssen Mietverträge weiterhin erfüllen und den Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Wichtig: Mieter zahlen ihre Miete fortan an die Insolvenzmasse. Zahlungen an den insolventen Vermieter gelten nach Insolvenzeröffnung grundsätzlich nicht als Erfüllung.

Welche Rolle spielt die Insolvenzeröffnung im Mietverhältnis?

Die Insolvenzeröffnung markiert eine Zäsur im Mietverhältnis. Verbindlichkeiten vor Eröffnung gelten als Insolvenzforderungen, während nach Eröffnung begründete Verbindlichkeiten als Masseverbindlichkeiten gelten. Insbesondere Erhaltungspflichten des Vermieters sind weiterhin zu erfüllen.

Kann der Mietvertrag durch den Erwerber gekündigt werden?

Anders als in der Mieterinsolvenz hat der Insolvenzverwalter kein Kündigungsrecht. Allerdings kann ein Erwerber, der das Mietobjekt aus der Insolvenz erwirbt, das Mietverhältnis gemäß § 111 InsO kündigen. Mieter sollten sich bewusst sein, dass sie auf die Auswahl des Erwerbers oft keinen Einfluss haben.

Wie können sich Mieter rechtlich absichern?

Mieter sollten darauf achten, dass vor der Insolvenz geleistete Mietsicherheiten insolvenzfest getrennt wurden. Eine gesicherte Möglichkeit für Mieter ist die Einräumung einer Mieterdienstbarkeit. Diese beschränkt persönliche Dienstbarkeit gewährt ein unabhängiges Nutzungsrecht gegen Zahlung eines Entgelts und bleibt während des Mietvertrags im Hintergrund. Insgesamt sind Mieter gut beraten, in der aktuellen Lage vor allem bei langfristigen Anmietungen und geplanten Investitionen in das Mietobjekt eine Mieterdienstbarkeit in Betracht zu ziehen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.