Verteilung von Warmwasserkosten bei hohem Leerstand

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Heizung und Warmwasserversorgung gehen mit Verlusten einher. So kühlt sich etwa das Warmwasser in den Leitungen wieder ab, bevor es in der Mietwohnung ankommt. Vergleichbares gilt für erhöhte Heizkosten, die Mietern durch das Mitheizen leerstehender Wohnungen entstehen. Was auf den Einzelnen bezogen genau verloren geht, lässt sich nie hundertprozentig genau ermitteln. Bei der Kostenverteilung sieht das Gesetz daher eine Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten nach Fläche und Verbrauch vor. Eine Vorschrift, nach der ausschließlich Vermieter erhöhte Kosten durch nicht genutzte Wohnungen in einem Gebäude tragen müssen, gibt es nicht. Allerdings ist bei besonders hohen Leerständen hinsichtlich der Kostenverteilung zwischen Mieter- und Vermieterseite ein gerechter Ausgleich geboten. Das entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH). Was gerecht ist, ist Frage des jeweiligen Einzelfalls.

Heizungsanlage arbeitete nicht mehr effizient

In dem BGH-Fall ging es um ein 28-Familien-Haus in Frankfurt/Oder, dessen Abriss bevorstand. Die meisten der Wohnungen im Gebäude standen bereits leer, nur noch wenige waren bewohnt. Deshalb arbeitete die für die vielen Wohnungen ausgelegte zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage auch nicht mehr kostengünstig. Dennoch bezog die Vermieterin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, die nichtbewohnte Fläche bei der Verteilung der Warmwasserkosten auf die wenigen verbleibenden Mieter mit ein.

Eine Mieterin empfand dies als ungerecht. Sie verlangte wegen des hohen Leerstands, ihre Warmwasserkosten ausschließlich nach der Wohnfläche zu berechnen. Dadurch wäre ihr Anteil aufgrund des relativ kleinen Anteils ihrer knapp 50 m² großen Wohnung an der Gesamtfläche des Gebäudes entsprechend niedrig ausgefallen. Die Vermieterin beharrte allerdings auf einer Kostenverteilung nach Fläche und Verbrauch. Kulanterweise erließ sie der Mieterin aber die Hälfte der Warmwasserkosten. Diese beglich dennoch nicht die im Abrechnungsjahr 2011 verlangte Nachzahlung. Die Vermieterin klagte daraufhin auf Zahlung.

Kostenverteilung nach Fläche und Verbrauch

Die Verteilung der Betriebskosten zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen richtet sich nach der Heizkostenverordnung. Diese schreibt aktuell vor, dass von den gesamten Betriebskosten einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50 bis maximal 70 Prozent nach dem Verbrauch zu verteilen sind. Die übrigen Kosten entfallen auf die Wohnfläche.

Im nun vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterin 50 Prozent der Gesamtkosten nach der Fläche und 50 Prozent nach dem Verbrauch verteilt. Bei Gesamtkosten von 7.848,61 Euro bildete somit die Hälfte davon, nämlich 3924,31 Euro, den Verbrauchskostenanteil. Von diesem wurde wiederum der Anteil des von der Mieterin verbrauchten Warmwassers (23,820 m³) am gesamten Warmwasserverbrauch (78,22 m³) errechnet: also 23,82 / 78,22 x 3924,31 Euro, wodurch sich ein Verbrauchskostenanteil von 1195,06 Euro ergab. Dieser wurde aus Kulanz um die Hälfte gekürzt, womit die Vermieterin von der Mieterin hier letztendlich 597,53 Euro verlangte.

Besonderer Interessenausgleich bei hohem Leerstand

Bei der Berechnung hielt der BGH dabei an der gesetzlich vorgeschriebenen Verteilungsmethode fest, nach der mindestens 50 Prozent auf den Verbrauch zu entfallen haben. Eine von der Heizkostenverordnung davon zugelassene Abweichung von der Berechnungsmethode hielten die Richter für nicht anwendbar. Diese Ausnahme setze voraus, dass sich ein Verbrauch etwa wegen ausgefallener Verbrauchszähler gar nicht mehr messen ließ. Ein Leerstand sei damit nicht gleichzusetzen.

Der BGH fordert bei einem hohen Leerstand allerdings die Anwendung des Prinzips von Treu und Glauben. Dieses soll die extreme Übervorteilung einer Seite verhindern, auch wenn sich diese aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, den Gesetzeszweck aber verfehlt. Der Treu-und-Glaubensgrundsatz verlangt dann einen angemessen Ausgleich der beiderseitigen Interessen.

Im konkreten Fall liege ein solcher Interessensausgleich aber bereits vor. Denn zum einen habe die Vermieterin bei der Verteilung bereits den maximal möglichen Anteil von 50 Prozent der Fläche berücksichtigt. Und zum anderen habe sie der Mieterin von sich aus bereits die Hälfte der Kosten erlassen. Für ein weiteres Entgegenkommen der Vermieterin sah der BGH daher keine weitere Notwendigkeit mehr. In vergleichbaren Fällen habe die Entscheidung über einen angemessenen Interessenausgleich der Richter zu treffen, der darüber zu entscheiden hat.

(BGH, Urteil v. 10.12.2014, Az.: VIII ZR 9/14)

(GUE)