Nebenkosten - was Sie wissen und beachten müssen!
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Inhaltsverzeichnis
- Was sind Nebenkosten?
- Welche Kosten sind umlegbar?
- Welche Angaben muss die Nebenkostenabrechnung enthalten?
- Welche Frist gilt für den Zugang der Nebenkostenabrechnung?
- Vorauszahlung und Pauschale
- Prüfung der Nebenkostenabrechnung: So gehen Sie vor!
- Bis wann können Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden?
Was sind Nebenkosten?
Der Begriff Nebenkosten ist im Mietrecht nicht gesetzlich definiert. Denn im Mietrecht spricht man von sog. Betriebskosten, die in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legaldefiniert sind. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Entscheidend ist insbesondere, dass es sich bei den Nebenkosten um laufende Kosten handeln muss. Einmalige Zahlungen fallen somit nicht unter diesen Begriff. Außerdem trägt in der Regel der Eigentümer oder der Vermieter die Betriebskosten. In der Vermietungspraxis enthält der Mietvertrag indes regelmäßig eine Betriebskostenvereinbarung.
Welche Kosten sind umlegbar?
Welche Nebenkosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, bestimmt grundsätzlich der Mietvertrag. Häufig findet sich eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter die Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen hat. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, kann der Eigentümer oder Vermieter die Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen.
Verpflichtet der Mietvertrag den Mieter dazu, einzeln aufgelistete Nebenkosten zu zahlen, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass der Mieter weitere Nebenkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) trägt.
Nach § 2 BetrKV sind folgende Posten umlagefähige Betriebskosten:
- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
- die Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Kosten für Wasserzähler, Wasserversorgungs- und Aufbereitungsanlage etc.)
- die Kosten der Entwässerung
- die Heizungs- und Warmwasserkosten oder die Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
- die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs
- die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- die Kosten der Gartenpflege
- die Kosten der Beleuchtung
- die Kosten der Schornsteinreinigung
- die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- die Kosten für den Hausmeister
- die Kosten des Betriebs einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder einer privaten Verteilanlage
- die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
- sonstige Betriebskosten
Für alle Betriebskosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz liegt z. B. vor, wenn der Eigentümer überdimensionierte Anlagen im Verhältnis zum
Welche Angaben muss die Nebenkostenabrechnung enthalten?
Um die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung zu gewährleisten, muss sie bestimmte Angaben enthalten. Die folgenden Angaben sind unerlässlich:
- Abrechnungszeitraum: Der Abrechnungszeitraum darf nicht mehr als 12 Monate betragen. Betriebskosten dürfen erst nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraumes abgerechnet werden.
- Verteilerschlüssel: Der Verteilerschlüssel bestimmt, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Berechnungsgrundlage für die Nebenkostenabrechnung ist der Gesamtbetrag. Es kann nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach Wohneinheit abgerechnet werden.
- Gesamtkosten: Eine Nebenkostenabrechnung an einen Mieter aus einem Mehrfamilienhaus muss die Gesamtkosten für das Haus enthalten.
- Mieteranteil: Es ist nicht nur der zu zahlende Mieteranteil, sondern auch die Berechnung des Anteils aufzuführen.
- Vorauszahlungen: Außerdem bedarf es einer Auflistung der bereits geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und des Abzuges dieser von dem insgesamt zu zahlenden Betrag.
- Nachzahlung oder Rückerstattung: Letztlich muss ausdrücklich aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen, ob und wie viel Sie nachzahlen müssen oder zurückerhalten.
Welche Frist gilt für den Zugang der Nebenkostenabrechnung?
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zugehen.
Vorauszahlung und Pauschale
Die Parteien dürfen nicht nur miteinander vereinbaren, ob und welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat, sondern auch wie. Eine Möglichkeit ist die Betriebskostenpauschale. Dabei spart sich der Vermieter die Abrechnung. Der Mieter überweist in diesem Fall monatlich zusätzlich zu der Miete noch einen Pauschalbetrag für die Betriebskosten. Während es bei der Vorauszahlung am Ende der Abrechnungsperiode die Option gibt, dass der Mieter eine Nach- oder der Vermieter eine Rückzahlung leistet, entfallen beide Zahlungen bei der Pauschale.
Prüfung der Nebenkostenabrechnung: So gehen Sie vor!
1. Prüfen Sie, ob die Pflichtangaben enthalten sind.
2. Kontrollieren Sie, ob die Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist.
3. Überprüfen Sie, ob der richtige Zeitraum abgerechnet wurde.
4. Checken Sie, ob umlegbare Nebenkosten abgerechnet wurden.
5. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt überprüfen!
Bis wann können Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden?
Wenn Sie Fehler in Ihrer Nebenkostenabrechnung entdeckt haben, dürfen Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen. Die Widerspruchsfrist beträgt ebenfalls 12 Monate. Nach Ablauf der Frist ist der Widerspruch ausgeschlossen.
Wurde Widerspruch eingelegt, muss der Vermieter eine neue Nebenkostenabrechnung erstellen. Dabei ist es unerheblich, wie diese ausfällt. Der Mieter hat grundsätzlich den geringeren Betrag zu zahlen.
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Rechtstipps zu "Nebenkosten"
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01.11.2023 Rechtsanwältin Valentina Stankovic geb. Momcilovic LL.M. Freiburg„… Immobilientransaktionen auch Zusatzvereinbarungen erfordern, wie zum Beispiel Vereinbarungen zur Inspektion, Finanzierung oder zur Aufteilung von Nebenkosten. Ein Anwalt kann diese zusätzlichen Dokumente überprüfen …“ Weiterlesen -
31.10.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„… auf den Kaufpreis. Überwälzung von Nebenkosten wie Erschließungs- und Anschlusskosten auf den Bauträger. Übernahme sämtlicher Vermessungskosten durch den Bauträger, einschließlich der Kosten für die Aufnahme …“ Weiterlesen -
03.11.2023 Rechtsanwalt & Notar Behnam Yazdani„… und zur Kaufvertragsabwicklung. Welche weiteren Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Bei Immobilienkauf fallen neben den Notarkosten auch Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und ggfs. auch Maklerkosten …“ Weiterlesen -
21.10.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„… ausgelösten Zahlungen sowie entgangene Erträge berücksichtigen. Insbesondere die Nebenkosten von Wohnimmobilien, vor allem ihre laufenden Kosten, werden oft nicht realistisch eingeschätzt. Dies liegt …“ Weiterlesen -
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03.10.2023 Rechtsanwalt Daniel Tobias Ostermann„In den meisten Mietverhältnissen, gerade bei Wohnraummietverhältnissen haben Mieter und Vermieter vereinbart, dass nach § 556 I 1 BGB der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat. Dabei ist in der Praxis …“ Weiterlesen -
29.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… , der Beklagte müsse den vollen Schadensersatz für die im zweiten Vorfall betroffenen Holzarbeiten tragen. Zudem solle er 50% der Lackierungskosten für das gesamte Boot sowie zugehörige Nebenkosten übernehmen …“ Weiterlesen -
21.09.2023 Rechtsanwältin Katja Werner„… Gesetzbuch (BGB) geregelt und darf grundsätzlich nicht mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Dabei sind die Nebenkosten und die Warmmiete nicht in die Berechnung einbezogen. Diese Begrenzung …“ Weiterlesen -
20.09.2023 Rechtsanwältin Dr.- Ing. Sabine Haselbauer„… sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einer Grundstücksschenkung, mithin nach dem Wert des Grundstücks sowie weiteren Nebenkosten …“ Weiterlesen -
20.09.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… , dass dadurch die Nebenkosten für Ihre Eltern steigen. 4) Entspricht das Platzangebot Ihren Wohnansprüchen? Wenn Sie wieder bei Ihren Eltern einziehen, sollte das vorhandene Platzangebot den Bedürfnissen …“ Weiterlesen -
20.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… anwaltlichen Rat von einer im Gewerbemietrecht tätigen Kanzlei einholen. 5. Miethöhe und Nebenkosten Miethöhe und Nebenkosten sind im Gewerbemietrecht frei verhandelbar. Die Wahl der vertraglichen …“ Weiterlesen -
18.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… von der Zustimmung des Mieters zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen. Insbesondere bei Inklusivmieten kann dies relevant sein, da in diesen Fällen der Vermieter für anfallende Nebenkosten aufkommt …“ Weiterlesen
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16.09.2023 Rechtsanwalt Dr. Marcin Byczyk„… , dass diese Erlaubnisfreiheit den Umsatz fördert. Zweitens, er sei angemerkt, dass die Nebenkosten bei einer Wohnung oder bei einem Hauskauf in beiden Ländern weiterhin relativ gering …“ Weiterlesen -
16.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… über den erzielten Umsatz zu erfragen. Die Abrechnung der Nebenkosten kann im gewerblichen Sektor variieren und erfolgt häufig pro Quadratmeter oder als Pauschalsumme. Als Vertragspartner können sowohl …“ Weiterlesen
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31.08.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… wichtigen Punkte korrekt und für Sie vorteilhaft geregelt sind. Nebenkosten: Berücksichtigen Sie zusätzliche Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie mögliche Maklerprovisionen …“ Weiterlesen -
26.08.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… . Im Mietvertrag wurde darüber hinaus keine Vereinbarung getroffen, welche Betriebskosten der Mieter konkret zu zahlen hat. Der Vermieter rechnet gegenüber dem Mieter die Nebenkosten ab und legte …“ Weiterlesen -
21.08.2023 Anwalt Armin Gutschick„… ) als der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis berechnet. Sollte der Kaufpreis der Immobilie inklusive Nebenkosten den Betrag von 700.000 Euro übersteigen, dann ist von Nichtresidenten …“ Weiterlesen -
26.07.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… Verhältnisse angemessen wäre. Insoweit ist die objektive Marktmiete ohne verbrauchsabhängige Nebenkosten anzusetzen. Im Hinblick darauf, ob es zuzumuten ist, die Wohnung aufzugeben und das Objekt …“ Weiterlesen -
21.10.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„In Deutschland sind die Nebenkosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien im internationalen Vergleich besonders hoch. Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie umfasst nicht nur den reinen Kaufpreis …“ Weiterlesen -
20.07.2023 Rechtsanwalt Daniel Tobias Ostermann„… die Abwehr unberechtigter Mieterhöhungen geht. Kündigung, Nebenkosten, Mietminderungen usw. Weiter beraten und vertreten wir Vermieter und Mieter in allen weiteren Angelegenheiten, die im Zusammenhang …“ Weiterlesen
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19.07.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„… auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und mögliche Maklerprovisionen anfallen können. Ziehen Sie auch in Betracht, dass durch steigende Inflation die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen können …“ Weiterlesen -
12.10.2023 Rechtsanwalt Rainer Lenzen„… Nebenkosten, laufenden Kosten und weitere Kosten der teils ausländischen Zielfonds, also Kapital, welches für die Investition an sich und damit für die Erwirtschaftung einer Rendite nicht zur Verfügung …“ Weiterlesen -
10.06.2023 Rechtsanwalt Daniel Hubmann„… haben Sie das Recht, eine transparente und korrekte Nebenkostenabrechnung von Ihrem Vermieter zu erhalten. Insbesondere die Energiekosten können einen erheblichen Anteil an den Nebenkosten ausmachen …“ Weiterlesen -
04.06.2023 Rechtsanwältin Marietta Palmarini„… teilen. Zieht einer von Ihnen aus, muss der in der Ehewohnung verbleibende Ehepartner sämtliche Nebenkosten alleine tragen, die auch ein Mieter übernehmen müsste. Für sonstige Kosten (z.B …“ Weiterlesen