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Nebenkosten - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 3 Minuten Lesezeit

Was sind Nebenkosten?

Der Begriff Nebenkosten ist im Mietrecht nicht gesetzlich definiert. Denn im Mietrecht spricht man von sog. Betriebskosten, die in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) legaldefiniert sind. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Entscheidend ist insbesondere, dass es sich bei den Nebenkosten um laufende Kosten handeln muss. Einmalige Zahlungen fallen somit nicht unter diesen Begriff. Außerdem trägt in der Regel der Eigentümer oder der Vermieter die Betriebskosten. In der Vermietungspraxis enthält der Mietvertrag indes regelmäßig eine Betriebskostenvereinbarung.

Welche Kosten sind umlegbar?

Welche Nebenkosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, bestimmt grundsätzlich der Mietvertrag. Häufig findet sich eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter die Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen hat. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, kann der Eigentümer oder Vermieter die Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen.

Verpflichtet der Mietvertrag den Mieter dazu, einzeln aufgelistete Nebenkosten zu zahlen, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass der Mieter weitere Nebenkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) trägt.

Nach § 2 BetrKV sind folgende Posten umlagefähige Betriebskosten:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  • die Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Kosten für Wasserzähler, Wasserversorgungs- und Aufbereitungsanlage etc.)
  • die Kosten der Entwässerung
  • die Heizungs- und Warmwasserkosten oder die Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
  • die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs
  • die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • die Kosten der Gartenpflege
  • die Kosten der Beleuchtung
  • die Kosten der Schornsteinreinigung
  • die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • die Kosten für den Hausmeister
  • die Kosten des Betriebs einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder einer privaten Verteilanlage
  • die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Für alle Betriebskosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz liegt z. B. vor, wenn der Eigentümer überdimensionierte Anlagen im Verhältnis zum

Welche Angaben muss die Nebenkostenabrechnung enthalten?

Um die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung zu gewährleisten, muss sie bestimmte Angaben enthalten. Die folgenden Angaben sind unerlässlich:

  • Abrechnungszeitraum: Der Abrechnungszeitraum darf nicht mehr als 12 Monate betragen. Betriebskosten dürfen erst nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraumes abgerechnet werden.
  • Verteilerschlüssel: Der Verteilerschlüssel bestimmt, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Berechnungsgrundlage für die Nebenkostenabrechnung ist der Gesamtbetrag. Es kann nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach Wohneinheit abgerechnet werden.
  • Gesamtkosten: Eine Nebenkostenabrechnung an einen Mieter aus einem Mehrfamilienhaus muss die Gesamtkosten für das Haus enthalten.
  • Mieteranteil: Es ist nicht nur der zu zahlende Mieteranteil, sondern auch die Berechnung des Anteils aufzuführen.
  • Vorauszahlungen: Außerdem bedarf es einer Auflistung der bereits geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und des Abzuges dieser von dem insgesamt zu zahlenden Betrag.
  • Nachzahlung oder Rückerstattung: Letztlich muss ausdrücklich aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen, ob und wie viel Sie nachzahlen müssen oder zurückerhalten.

Welche Frist gilt für den Zugang der Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zugehen.

Vorauszahlung und Pauschale

Die Parteien dürfen nicht nur miteinander vereinbaren, ob und welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat, sondern auch wie. Eine Möglichkeit ist die Betriebskostenpauschale. Dabei spart sich der Vermieter die Abrechnung. Der Mieter überweist in diesem Fall monatlich zusätzlich zu der Miete noch einen Pauschalbetrag für die Betriebskosten. Während es bei der Vorauszahlung am Ende der Abrechnungsperiode die Option gibt, dass der Mieter eine Nach- oder der Vermieter eine Rückzahlung leistet, entfallen beide Zahlungen bei der Pauschale.

Prüfung der Nebenkostenabrechnung: So gehen Sie vor!

1.      Prüfen Sie, ob die Pflichtangaben enthalten sind.

2.      Kontrollieren Sie, ob die Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist.

3.      Überprüfen Sie, ob der richtige Zeitraum abgerechnet wurde.

4.      Checken Sie, ob umlegbare Nebenkosten abgerechnet wurden.

5.      Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt überprüfen!

Bis wann können Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden?

Wenn Sie Fehler in Ihrer Nebenkostenabrechnung entdeckt haben, dürfen Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen. Die Widerspruchsfrist beträgt ebenfalls 12 Monate. Nach Ablauf der Frist ist der Widerspruch ausgeschlossen.

Wurde Widerspruch eingelegt, muss der Vermieter eine neue Nebenkostenabrechnung erstellen. Dabei ist es unerheblich, wie diese ausfällt. Der Mieter hat grundsätzlich den geringeren Betrag zu zahlen.


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