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Kein Mietverwaltungshonorar für Leerstand
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Die Erbin einiger Mehrfamilienhäuser in Berlin schließt mit dem Unternehmer einen Verwaltungs-Standardvertrag. Das Vertragsformular ist vom Unternehmer vorgegeben worden. Als Vergütung für seine Tätigkeit erhält der Verwalter einen Prozentsatz der „Bruttowarmsollmiete zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer einschließlich aller Heiz- und Betriebskostenvorschüsse des Verwaltungsgegenstandes".
Bei seinen Abrechnungen bezieht der Unternehmer leerstehende Wohnungen mit der zuletzt erzielten Miete ein. Die Erbin ist damit nicht einverstanden. Leerstehende Wohnungen hätten außer Betracht zu bleiben.
Der Unternehmer ist damit nicht einverstanden. In der Immobilienwirtschaft werde der Begriff der „Bruttowarmsollmiete" im Sinne der erzielbaren Miete für das Objekt, einschließlich aktuell leerstehender Wohnungen, verstanden.
Das Kammergericht (Urteil vom 27.09.2012 - 20 U 22/11) gibt der Erbin Recht. Unter dem Begriff der „Bruttowarmsollmiete" seien nur die vereinbarten Mieten zu verstehen, nicht jedoch zusätzlich die erzielbaren Mieten bei leerstehenden Wohnungen. Es komme nicht darauf an, wie der Begriff in der Immobilienwirtschaft verstanden werde. Maßgebend sei, wie die Erbin den Begriff verstanden habe. Da sie nicht der „Spezialgruppe" von Immobilienwirten angehöre, könne bei ihr nur das Sprachverständnis eines „Normalbürgers" vorausgesetzt werden.
Falls der Unternehmer Vergütung auch für die leerstehenden Wohnungen vereinbaren wolle, müsse er dies in seinem Vertragsformular klar zum Ausdruck bringen.
Im grundsätzlich gleichen Sinne hatte das Kammergericht bereits am 31.07.2011 entschieden, allerdings ausnahmsweise dennoch dem Verwalter Recht gegeben. Denn der Kunde habe die fehlerhaften Abrechnungen unter Einschluss leerstehender Wohnungen etwa 12 Jahre lang hingenommen. Daher sei es ihm unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung zu berufen.
Wir sehen: Abrechnungen müssen zeitnah geprüft werden. Sonst besteht die Gefahr, Rechte zu verlieren. Wie sagten schon die Römer? Ius est vigilantibus! Recht kriegen die Fitten.
Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.
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